인천지방법원 2026타경502248. 주안동 블루하임 14층 1401호, 전용 76.173㎡ 전부를 사용하는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 조해민이고, 2022.03.24 매매를 원인으로 225,000,000원에 취득했습니다. 등기 흐름에서 핵심은 2023.09.12 국의 압류가 말소기준권리라는 점입니다. 그런데 임차인 김선호의 전입은 2022.06.10으로 그보다 앞서고, 확정일자는 2022.05.25입니다. 따라서 임차권 자체만 놓고 보면 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다.
보증금은 304,000,000원으로 현재 최저매각가 209,000,000원보다 큽니다. 집행비용 3,726,000원을 먼저 제하면 임차인에게 예상되는 배당은 205,274,000원이고, 98,726,000원이 부족합니다. 대항력 인수형의 일반 원칙대로라면 이 부족분은 매수인이 인수해 실질취득가가 보증금 수준에 가까워져야 합니다. 그러나 이 사건에는 해당 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 정확도 규칙상 김선호 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 확인된 다른 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502248 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 51-4 블루하임 14층 1401호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 경원대로897번길 62 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 76.173㎡ · 지하1층/지상14층 건물 내 14층 1401호 |
| 소유자 | 조해민 (2022.03.24 매매 · 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 209,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 304,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 사용승인일 | 2016.09.23 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약 제출
과거 농협은행 근저당 42,000,000원은 2018.04.26 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 것은 2023.09.12 국 압류입니다. 김선호의 전입일 2022.06.10과 확정일자 2022.05.25가 모두 그보다 앞서므로 대항력 및 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 2024.04.15 임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김선호 | 14층 1401호 76.173㎡ 전부 | 304,000,000원 | 有 전입 2022.06.10 | 有 확정 2022.05.25 · 배당요구 | 실질 0원 말소동의 확약서 제출 |
② 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건 가격
블루하임은 9세대 규모이고 사용승인일은 2016.09.23입니다. 확인된 거래는 4건이며 전체 평균은 196,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.05의 200,000,000원 1건이고, 최근 12개월 평균 역시 200,000,000원입니다. 현재 최저매각가 209,000,000원은 이 최근 시세의 104.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 72.18㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2023.02 | 82.47㎡ | 12 | 178,000,000원 |
| 2022.03 | 76.17㎡ | 14 | 225,000,000원 |
| 2022.02 | 76.17㎡ | 12 | 181,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 200,000,000원 |
전체 4건 평균은 196,000,000원이지만 과거 225,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 200,000,000원이고, 현재 최저가는 그보다 9,000,000원 높습니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 +2.7%입니다. 하락 추세는 아니지만, 현재 신건 가격 자체가 최근 시세보다 높은 만큼 현재 회차에 가격 가점을 줄 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 209,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,726,000원 |
| 1. 임차인 김선호 보증금 | 304,000,000원 | 205,274,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 304,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당계산상 임차인 보증금 부족분은 98,726,000원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분이 매수인에게 넘어가지만, 이 사건은 해당 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
④ 회차별 핵심 — 확약이 유지되면 가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 보증금 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 209,000,000원 | 98,726,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 167,200,000원 | 139,940,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 133,760,000원 | 172,912,640원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석암초등학교 북측 인근. 주변은 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 섞인 지역입니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 전철역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상14층. 사용승인일 2016.09.23이며 위생·급배수·승강기 설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 2필 일단의 사다리형 토지로 업무시설 건부지로 이용 중이며, 서측 약 15m·남측 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 2,316,000원/㎡.
- 거래 규모. 블루하임은 9세대이고 확인된 실거래는 4건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 김선호 임차권의 인수 위험을 해소하는지가 핵심입니다.
- 대항력 기준일 재확인. 임차인 전입 2022.06.10, 확정일자 2022.05.25, 말소기준 압류 2023.09.12의 선후관계를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 현재 가격. 실질취득 209,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 200,000,000원의 104.5%입니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 167,200,000원, 2회 유찰 시 133,760,000원입니다.
- 소규모 오피스텔. 총 9세대이고 확인 거래도 4건이므로 개별 거래가격 편차를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리의 핵심은 ‘확약’, 가격의 핵심은 ‘104.5%’
이 물건은 표면만 보면 보증금 304,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 구조입니다. 현재 매각가에서 단순 계산한 미배당 보증금도 98,726,000원입니다. 그러나 해당 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 정확도 규칙상 매수인 실질 인수는 0원으로 처리됩니다. 따라서 현재 실질취득은 최저가와 같은 209,000,000원입니다.
가격은 별개의 문제입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 200,000,000원인데 현재 신건 가격은 209,000,000원, 즉 104.5%입니다. 최근 추세가 +2.7%라고 해도 현재 가격이 최근 거래보다 높은 사실은 변하지 않습니다. 확약으로 권리 인수는 해소되지만, 신건 가격에는 현재 시세 대비 메리트가 없습니다.
