인천지방법원 2026타경502254. 인천 계양구 효성동 뉴코아그린맨션 제1동 4층 401호입니다. 감정 이용상태는 다세대주택이며, 임차권등기에 기재된 임차 범위는 전용 42.07㎡ 전부입니다. 소유자 손재현은 2021년 10월 25일 거래가 100,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 주택도시보증공사가 신청한 강제경매가 진행되고 있습니다.

이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당권이 아닙니다. 등기부상 기존 근저당권들은 이미 말소됐고, 남아 있는 핵심 권리는 박천주의 주택임차권등기입니다. 임차인의 전입일과 확정일자는 경매개시결정일보다 앞섭니다. 제시된 권리분석에서도 대항력과 우선변제권이 모두 인정되며, 임차권은 경매개시결정보다 앞선 인수 위험 권리로 표시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 경매보다 먼저다

과거 평화은행·근해안강망수산업협동조합·갈산농업협동조합·산곡2.4동새마을금고의 근저당권은 모두 이미 말소된 이력이 있습니다. 과거 가압류 역시 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 주택임차권등기와 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 사이의 관계입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1억의 처리

실제 임차인은 박천주 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 표시되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다.

* 실질 인수 0원은 확약서의 효력이 해당 임차인의 대항력 및 미배당 보증금 인수 위험까지 해소하는 것으로 확인되는 경우에 한정합니다. 제시된 배당표의 미배당액 20,858,000원 자체가 없어지는 것은 아닙니다.

③ 실질취득 — 최저가만 보면 안 된다

현재 최저매각가는 81,000,000원입니다. 그러나 임차보증금은 100,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 제시된 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 1,858,000원을 먼저 공제하고, 임차인에게 79,142,000원을 배당합니다. 보증금 부족분 20,858,000원이 발생합니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수액 증가에 주의

제시된 회차별 시뮬레이션에서는 최저매각가가 내려갈수록 임차보증금 부족분이 증가합니다. 각 회차의 매각가격만 비교하면 인수 위험을 빠뜨리게 됩니다.

회차별 인수액은 제시된 집행비용 추정과 배당 시뮬레이션에 따른 수치입니다. 실제 낙찰가와 배당결과에 따라 달라질 수 있으며, 확약서의 효력이 확인되면 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 별도로 재판단해야 합니다.

확약 효력이 확인되지 않는 상황에서는 보증금 인수분이 낙찰가 하락을 상쇄하므로, 최저가 51,840,000원만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 반면 인수 위험이 확실히 해소된다면 회차별 낙찰가격 자체가 취득비용에 중요한 영향을 미칩니다. 두 경우는 구분해서 판단해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)

임차보증금 미배당액은 매각대금의 배분 항목이 아니므로 도넛 차트에 중복 합산하지 않습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당표입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 미배당액과 임차인의 미배당 보증금은 서로 다른 항목이며, 실제 임차인 수나 매수인 인수액에 중복 합산하지 않습니다.

⑥ 가격 분석 — 시세 판단은 보류

이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 81,000,000원입니다. 소유자 손재현의 2021.10.25 취득 당시 등기 거래가액은 100,000,000원입니다. 그러나 과거 취득가격만으로 현재 시세를 판단할 수는 없습니다.

특히 인수형 임차권이 존재할 경우 최저매각가와 실제 부담금액 사이에 차이가 생깁니다. 입찰가격을 정하기 전에 현재의 개별 시세와 확약서 효력이라는 두 조건을 모두 확인해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 효성동 북인천여자중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·다세대주택·중소규모 공장·근린생활시설이 혼재된 주거지대이며, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 1995.05.17 사용승인을 받은 철근콘크리트조 슬래브붕 건물입니다. 외벽은 드라이비트 마감이며 위생·급배수·도시가스시설이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측과 남측으로 각각 약 12미터, 8미터 포장도로에 접합니다.
• 토지. 인접지 대비 등고평탄한 삼각형 토지이며, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다. 감정요항표에는 외국인 등의 주택용도 취득과 관련한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 매각기일 기준 규제 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다.
• 환금성. 다세대주택으로서 실제 매각 가능가격은 개별 호실의 상태와 주변 유사물건 거래에 따라 달라집니다. 확인된 최근 거래가격이 없어 현재 환금성이나 적정가격을 단정하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력에 따른 미배당 보증금 인수 위험까지 해소하는지 확인해야 합니다.
• 임차인 인수액 확인. 확약 효력이 미확인된 상태에서는 신건 기준 장부상 미배당 보증금 20,858,000원을 위험액으로 반영해야 합니다.
• 임차인과 보증기관 중복 계산 금지. 실제 임차인은 박천주 1명입니다. 주택도시보증공사의 청구금액과 임차보증금을 별개의 추가 인수채무로 중복 합산하지 마세요.
• 유찰 시 실질취득 재계산. 회차별 최저가 하락과 함께 보증금 미배당액이 증가합니다. 단순한 최저가 하락률로 가격 메리트를 계산해서는 안 됩니다.
• 현황 및 점유 확인. 임차권등기의 존재만으로 현재 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 확정할 수 없습니다. 현장점유와 인도조건을 확인하세요.
• 관리비 확인. 관리비 체납 여부와 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 관련 금액을 확인하세요.
• 실거래 비교. 인근 유사 다세대주택의 최근 거래가격과 개별 건물 상태를 대조한 후 실질취득비용을 기준으로 입찰가격을 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문 및 최신 매각조건을 확인하세요.

맺으며 — 이 물건의 핵심은 확약서와 실질취득비용

인천지방법원 2026타경502254는 감정가와 최저가가 모두 81,000,000원인 신건 다세대주택입니다. 하지만 임차인 박천주의 보증금은 100,000,000원이며, 대항력과 우선변제권이 인정됩니다.

제시된 신건 배당표상 보증금 부족분은 20,858,000원입니다. 확약 효력이 확인되지 않는다면, 낮은 최저가에 현혹되지 말고 실질취득 약 1억원을 기준으로 접근해야 합니다.

반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기와 미배당 보증금 인수 위험을 모두 해소한다는 점이 확인된다면, 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원*으로 처리할 수 있습니다.

결론적으로 확약서 원문을 통한 인수 해소 확인과 현재 시세 검증이 선행되어야 하는 물건입니다. 신청채권자의 미배당액을 매수인 부담에 중복 합산해서는 안 되며, 확약의 효력이 불명확한 상태에서 최저가만으로 가격 메리트를 판단해서도 안 됩니다.