인천지방법원 2026타경502260. 학익동 제이스빌2차 제2동 5층 501호, 전용 61.835㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 임차권이 있다는 사실 자체보다 임차인의 전입·점유 시점과 말소동의 확약의 결합입니다. 조승희의 전입·점유는 2021.06.17, 확정일자는 2021.05.13이고, 이 사건 말소기준으로 잡힌 롯데카드 가압류는 2022.07.22입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 앞서 대항력을 갖는 구조로 제시되어 있습니다.
통상 이런 구조에서 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 것이 핵심 위험입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 현재 166,000,000원 매각가에서 보증금 185,000,000원 중 162,876,000원이 배당되고 22,124,000원이 부족한 것으로 계산되어 있습니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 임차권에 관한 매수인 승계는 실질 0원으로 반영해야 합니다.*
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502260 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 668-4 제이스빌2차 제2동 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 61.835㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 허성준 (2021.07.01 소유권이전 · 거래가액 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 166,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인, 그러나 확약이 핵심
2015.07.07 설정된 경서농업협동조합 근저당권 156,000,000원은 2021.06.18 해지로 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 권리분석상 말소기준은 2022.07.22 롯데카드 가압류 5,143,977원입니다. 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판단 |
|---|---|---|---|---|
| 조승희 5층 501호 61.835㎡ 전부 | 185,000,000원 | 2021.06.17 | 2021.05.13 | 대항력 있음 우선변제 승계 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. *배당표만 적용하면 현재 회차 미배당 보증금은 22,124,000원이지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 반영했습니다. 이 확약은 조승희 임차권에 한정되므로, 별도의 점유·임차관계가 확인될 경우 그 권리는 별도로 판단해야 합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 1.34억’을 봐야 한다
제이스빌2차는 16세대, 2015.06.11 준공입니다. 확인된 거래는 4건이며 전체 평균은 159,250,000원이지만, 이 평균에는 2021년 185,000,000원과 2022년 174,000,000원 거래가 함께 들어 있습니다. 최근 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 두 값은 모두 134,000,000원이고, 최근 구간은 과거보다 20.1% 하락한 것으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 57.9㎡ | 5 | 134,000,000원 |
| 2022.03 | 57.9㎡ | 5 | 144,000,000원 |
| 2022.01 | 61.84㎡ | 2 | 174,000,000원 |
| 2021.06 | 61.84㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 159,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 134,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 166,000,000원은 전체 평균 159,250,000원보다도 높고, 최근 12개월 평균·최신 거래 134,000,000원과 비교하면 123.9%입니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”라고 평가할 근거는 없습니다. 특히 최근 추세가 -20.1%인 점을 감안하면 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만으로 가격을 판단하면 현재 시장을 과대평가할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,124,000원 |
| 1. 임차인 조승희 보증금 | 185,000,000원 | 162,876,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 5,143,977원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 17,940,283원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,800,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국주택금융공사 | 200,870,982원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 22,610,943원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차인 보증금은 162,876,000원이 배당되고 22,124,000원이 부족합니다. 이 부족분은 확약을 반영하지 않은 룰상 인수액입니다. 매각물건명세서에 명시된 말소동의 확약서를 반영하면 조승희 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·입지. 다세대주택으로 이용 중이며, 백학초등학교 남동측 인근입니다. 부근은 다세대주택·아파트·학교·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다. 북동측으로 폭 약 20미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호이며, 위생·급배수·도시가스·난방설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 속하며 공시지가는 2,067,000원/㎡입니다. 감정요항에는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 제이스빌2차는 16세대이고 확인된 거래 표본은 4건입니다. 최신 거래는 2024.11의 134,000,000원이며 최근 12개월 표본도 1건이므로, 과거 전체 평균보다 최신 실거래를 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이번 권리분석의 핵심은 조승희 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문에서 적용 대상과 조건을 직접 대조해야 합니다.
- 현재 점유관계 확인. 임차권등기가 존재하므로 현장 점유 여부와 인도 절차를 별도로 확인해야 합니다. 확약은 조승희 임차권에 한정되며 다른 점유·임차관계가 확인되면 별도 판단이 필요합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 159,250,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 134,000,000원과 -20.1% 추세를 우선해서 응찰가를 검토해야 합니다.
- 유찰 시나리오 구분. 1회 유찰 시 매각가 132,800,000원, 2회 유찰 시 106,240,000원입니다. 시뮬레이션의 인수액 증가는 확약 미반영 룰상 수치이므로 실제 판단에서는 확약 효과와 구분해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 및 배당 관련 원자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약이 풀지만, 가격은 아직 높다
이 사건은 표면만 보면 보증금 185,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담스러운 인수형 구조입니다. 현재 매각가 166,000,000원에서는 배당표상 22,124,000원이 부족하고, 낙찰가가 내려가면 그 부족분이 커지는 구조이기도 합니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 조승희 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
따라서 실질취득액은 현재 최저가인 166,000,000원으로 봐야 합니다. 이 금액은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 134,000,000원의 123.9%이고, 시장 추세 역시 -20.1%입니다. 권리 문제가 해소됐다는 이유만으로 가격까지 매력적인 물건으로 볼 수는 없습니다. 현재 회차의 핵심은 확약서 원문 확인과 최근 하락한 실거래 대비 응찰가 검증입니다.
