인천지방법원 2026타경502281. 더존아파트 5층 503호로, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “임차권이 있다”가 아닙니다. 김혜미의 임차보증금은 280,000,000원이고, 주민등록·점유 개시는 2022.12.19, 확정일자는 2022.12.01입니다. 가압류 말소기준일 2023.12.27보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 원칙적인 배당 계산상 신건 221,000,000원에서는 집행비용을 제외한 217,106,000원이 임차인에게 배당되고 62,894,000원이 남습니다.
하지만 매각물건명세서에는 이 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 정확도 규칙상 김혜미 임차인에 대한 매수인 인수는 배당 계산상의 62,894,000원이 아니라 실질 0원으로 처리합니다. 즉 이 사건은 “보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형”처럼 보이지만, 제출된 확약 때문에 그 인수 구조가 해소된 사례입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502281 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 346-35 더존아파트 5층 503호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 인주대로11번길 34-19 |
| 용도 / 전용 | 오피스텔 · 77.02㎡ · 14층 건 중 5층 503호 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김번하 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 221,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 확약이 핵심
을구 1번 인천원예농업협동조합 근저당권은 2018.03.13 설정됐지만 2022.12.19 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 잡힌 권리는 2023.12.27 주택도시보증공사 가압류입니다. 김혜미 임차인의 주민등록·점유일 2022.12.19가 이보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김혜미 | 제5층 제503호 77.02㎡ 전부 | 280,000,000원 | 2022.12.19 | 2022.12.01 | 대항력 우선변제 말소동의 확약 |
② 시세 비교 — 확약으로 권리는 풀려도 가격은 별개
더존아파트는 39세대이며 2018.03.02 준공됐습니다. 제공된 동일 단지 실거래 비교자료는 1건으로, 2023.03 전용 70.3㎡ 2층이 200,500,000원에 거래됐습니다. 현재 최저매각가 221,000,000원은 이 비교가격의 110.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 70.3㎡ | 2 | 200,500,000원 |
비교 표본이 1건뿐이라는 점은 감안해야 하지만, 제공된 시세 지표상 최저가가 비교 실거래보다 높은 가격이라는 사실은 분명합니다. 따라서 확약으로 인수 위험이 해소됐다는 이유만으로 신건 가격에 별도 가격 가점을 줄 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,894,000원 |
| 1. 임차인 김혜미 보증금 | 280,000,000원 | 217,106,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 529,300,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김혜미 임차인의 미배당액은 62,894,000원입니다. 다만 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 인수가 늘지만, 본건은 확약 반영
| 회차 | 가정 매각가 | 배당계산상 인수 가능액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 221,000,000원 | 62,894,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 | 176,800,000원 | 106,475,200원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 | 141,440,000원 | 141,340,160원 | 실질 0원 |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커지고, 낙찰자가 떠안는 금액도 커집니다. 그러나 이 사건은 김혜미 임차권에 대한 말소동의 확약이 있으므로 해당 임차인의 실질 인수는 각 회차에서 0원으로 처리합니다. 따라서 유찰 시 실제 취득부담은 매각가 자체가 낮아지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의역 북동측 인근으로 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 병원, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 숭의역이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건 중 5층 503호이며, 승강기·도시가스 난방·기계식주차설비 등이 조사됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 공시지가는 1,487,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규모. 더존아파트는 39세대이며 준공일은 2018.03.02입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리분석 결론은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서에 크게 좌우됩니다. 제출 범위와 말소 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 김혜미 임차권 확인. 보증금 280,000,000원, 주민등록·점유 2022.12.19, 확정일자 2022.12.01, 배당요구 사실을 명세서와 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 신건 가격 확인. 현재 최저가 221,000,000원은 비교 실거래 200,500,000원보다 높고, 제공 지표상 비율은 110.2%입니다.
- 표본 한계 확인. 제공된 실거래 비교자료는 1건이므로 동일 면적·층·시점의 추가 거래를 입찰 전에 직접 대조하는 것이 필요합니다.
- 유찰 시 재계산. 1회 유찰 가정가는 176,800,000원, 2회 유찰 가정가는 141,440,000원입니다. 확약 효력을 전제로 하면 유찰에 따라 실질취득 부담도 함께 낮아집니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험 해소와 가격 메리트는 다른 문제”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 280,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 신건 배당 기준으로 62,894,000원이 부족해 인수형 사건처럼 보입니다. 그러나 해당 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 김혜미 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 처리됩니다.
권리 부담이 해소됐다고 해서 가격까지 유리해지는 것은 아닙니다. 감정가와 최저가는 모두 221,000,000원이고, 제공된 비교 실거래는 200,500,000원입니다. 최저가가 시세 지표의 110.2%인 만큼 현재 신건에서는 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 확약의 실제 효력을 원문으로 확인하면서, 권리와 가격을 분리해 판단하는 것입니다.
