인천지방법원 2026타경502290. 인천 계양구 동양동 디오빌 에이동 5층 503호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 윤경자이고, 2022.05.17 매매를 원인으로 2022.05.18 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 120,000,000원입니다. 이번 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 김현숙의 선순위 대항력 임차권입니다.

김현숙은 2022.04.26 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.04.04입니다. 말소기준으로 선언된 국민건강보험공단 압류는 2024.01.19이므로 전입이 훨씬 빠릅니다. 따라서 보증금 120,000,000원 중 현재 매각가 가정에서 배당되지 않는 금액은 원칙적으로 매수인에게 이어질 수 있습니다. 하지만 매각물건명세서 관련 기록에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 해당 임차권은 확약을 반영하면 실질 인수 0원으로 처리합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약을 함께 봐야 한다

말소기준권리는 2024.01.19 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 서울특별시 압류, 계양구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2024.06.14 등기된 주택임차권은 등기 순서만 놓고 보면 매각으로 소멸 대상입니다. 다만 김현숙의 대항력은 임차권등기일이 아니라 2022.04.26 전입·점유에서 판단해야 하므로 별개의 인수 문제를 만듭니다.

② 임차인·점유 관계

조사된 사람은 2명입니다. 김현숙은 선순위 대항력과 우선변제권이 확인되지만 확약의 적용 대상입니다. 박복선은 2025.03.17 전입으로 말소기준일 2024.01.19보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 제공된 판정상 매수인 인수형 임차인으로 보기는 어렵습니다.

③ 배당과 실질취득 — 25,146,000원의 의미

매각가 97,000,000원 가정. 집행비용 2,146,000원을 제외한 94,854,000원이 김현숙 보증금에 배당되어 규칙상 25,146,000원이 미회수됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다

감정가는 97,000,000원, 현재 최저매각가도 97,000,000원으로 신건입니다. 다만 동일 주택형의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 추세가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 근거가 없습니다.

특히 이 사건은 권리 계산상 대항력 보증금이 120,000,000원인 구조이므로, 확약의 법적·실무적 효력이 확인되지 않는다면 단순한 최저가 비교는 의미가 없습니다. 반대로 확약이 유효하게 적용되어 실질 인수 0원이 확정된다면, 그 다음 단계에서야 97,000,000원이 주변 시세와 비교해 적정한지 별도로 검토해야 합니다.

⑤ 세금 압류 — 배당순위 변동 가능성

• 국민건강보험공단 압류. 2024.01.19 접수되어 이 사건의 말소기준권리로 선언되어 있습니다.
• 서울특별시 압류. 2026.01.23 접수되어 매각으로 소멸 대상입니다.
• 계양구 압류. 2026.02.20 접수되어 매각으로 소멸 대상입니다.
• 당해세 변수. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 0순위 차감으로 실제 임차인 배당액과 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 계양3동 행정복지센터 서북측 인근이며, 주변은 동류형 다세대주택이 주를 이루는 주택지대입니다.
• 교통. 인근 도로를 운행하는 버스정류장이 부근에 있어 대중교통 편익은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 동측으로 노폭 약 8m 포장도로에 접하며 차량 진출입이 가능합니다.
• 설비. 상하수도·위생설비·도시가스설비가 되어 있습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 전유부분 용도는 다세대주택입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
• 내부 확인. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인은 이루어지지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심입니다. 제출 주체·대상 임차권·말소 조건을 원문에서 대조해야 합니다.
• 김현숙 배당요구·임차권 확인. 전입 2022.04.26, 확정일자 2022.04.04, 보증금 120,000,000원, 배당요구 2024.06.14입니다.
• 박복선 점유 확인. 2025.03.17 전입으로 대항력은 없으나 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 점유·인도 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·서울특별시·계양구 압류 중 당해세가 포함되는지 확인해야 배당표의 정확도가 올라갑니다.
• 시세 별도 조사. 최근 12개월 실거래·최신 거래·매물 호가를 확인하기 전에는 97,000,000원이 저렴한 가격인지 판단하지 않는 것이 안전합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 시 내부 확인이 되지 않았으므로 수리비와 실제 사용상태를 별도 점검해야 합니다.

맺으며 — 숫자만 보면 인수형, 확약까지 보면 구조가 달라진다

이 사건에서 가장 위험한 오독은 둘입니다. 하나는 김현숙의 임차권등기가 말소기준 뒤라는 이유로 대항력까지 없다고 보는 것이고, 다른 하나는 최저가 97,000,000원만 보고 싸다고 판단하는 것입니다. 김현숙은 2022.04.26 전입·점유로 선순위 대항력이 있고, 확약이 없다면 현재 회차에서 규칙상 25,146,000원의 인수 문제가 생깁니다.

다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 따라서 권리분석의 결론은 “25,146,000원을 반드시 떠안는다”가 아니라, “확약 원문과 이행 조건 확인이 핵심”입니다. 여기에 세금 압류 3건의 당해세 여부, 내부 미확인, 시세 자료 부재가 남아 있으므로 가격까지 포함한 최종 판단은 이 세 가지를 대조한 뒤 내려야 합니다.