인천지방법원 2026타경502297. 인천 부평동 남송아파트 2층 203호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 서미영이며 2020.07.09 매매를 원인으로 거래가액 170,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2023.05.10 주택도시보증공사의 가압류 342,000,000원입니다.
등기부상 오래된 모아저축은행·영동농업협동조합 근저당은 이미 말소된 권리입니다. 현재 핵심은 말소기준 가압류 이후 압류 2건과 경매개시결정, 그리고 2024.09.09 등기된 이미연의 주택임차권입니다. 주택임차권 자체는 전입·점유가 말소기준보다 앞서지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점 때문에 매수인의 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502297 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 378-9 남송아파트 2층 203호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 장제로155번길 7 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지상 14층 중 2층 · 사용승인일 2011.02.17 |
| 소유자 | 서미영 · 2020.07.09 매매 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 178,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 174,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.05.10 가압류
2023.05.10 주택도시보증공사의 가압류가 말소기준권리입니다. 그 뒤의 부평구 압류, 국의 압류, 이미연의 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 주택임차권은 형식상 인수 검토 대상이지만 말소동의 확약서 제출로 이미연에 대한 실질 인수는 0원입니다.
② 임차·점유 관계
| 성명 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이미연 | 2020.08.20 | 2020.07.03 | 174,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확약·실질 인수 0 |
| NGUYEN TUAN ANH | 2025.06.23 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
이미연은 말소기준권리보다 앞서 전입·점유한 임차권자이고 배당요구도 했습니다. 그러나 확약으로 해당 임차권의 매수인 부담은 실질적으로 제거됩니다. 반면 NGUYEN TUAN ANH는 2025.06.23 전입해 말소기준권리보다 후순위이므로 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않지만 선순위 인수 위험으로 연결되지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 178,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,292,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 342,000,000원 | 174,708,000원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 174,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 516,000,000원, 현재 회차 예상 배당은 174,708,000원이며 미배당은 341,292,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 178,000,000원 | 174,708,000원 | 341,292,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 142,400,000원 | 139,606,400원 | 376,393,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 113,920,000원 | 111,525,120원 | 404,474,880원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 즉 유찰 여부에 따라 달라지는 것은 매각대금과 채권 회수 규모이며, 확약이 유지되는 한 이미연 임차권 때문에 낙찰가와 별도로 174,000,000원을 추가 부담하는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평중학교 남측 인근으로 공동주택·아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 인천지하철1호선 부평시장역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 대체로 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 14층 건물의 2층 203호이며 사용승인일은 2011.02.17입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·승강기·기계식주차 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 6미터, 북서측 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이번 사건의 핵심은 이미연 임차권 자체가 아니라 주택도시보증공사의 말소동의 확약입니다. 입찰 전 확약서의 적용 대상과 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 이미연의 계약일자 2020.06.30·2022.07.22, 전입·점유 2020.08.20, 확정일자 2020.07.03·2022.08.22, 보증금 170,000,000원·174,000,000원 기재를 다시 확인합니다.
- 현황 점유자 확인. NGUYEN TUAN ANH는 2025.06.23 전입으로 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 인도 절차는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 조사. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 178,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 오피스텔 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 부평구·국 압류가 존재하므로 당해세 여부를 확인하고, 공용부분 관리비 체납도 관리주체에 확인합니다.
맺으며 — 권리의 승부처는 ‘확약’
이 사건은 겉으로 보면 보증금 174,000,000원의 선순위 성격 주택임차권 때문에 낙찰자가 큰 금액을 떠안을 수 있어 보입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 이미연 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 2025년 전입 점유자는 말소기준권리보다 늦어 대항력도 없습니다.
다만 가격 측면에서는 결론을 서두를 수 없습니다. 감정가·최저가가 178,000,000원이라는 사실만 있고 최근 실거래 시세 자료가 없기 때문입니다. 따라서 이 물건은 권리상 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만, 가격 적정성은 별도 시세 확인이 필요한 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
