인천지방법원 2026타경502318. 청라동 지웰에스테이트 6층 608호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 근저당이 아니라 임차인의 시간 순서입니다. 이종인은 2021.12.29 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022.01.20 전입·점유를 시작했습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2023.04.06 국가 압류이므로 임차인의 점유·전입이 그보다 앞섭니다. 따라서 기본 권리구조만 놓고 보면 대항력이 있는 임차인입니다.
다만 이 사건은 여기서 결론이 뒤집힙니다. 매각물건명세서상 인수권리로 을구 3번 주택임차권등기가 명시돼 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 이 확약이 적용되는 이종인 임차권에 대해서는 매수인이 실제 떠안을 보증금을 0원으로 봅니다. 확약이 없다는 전제의 배당 계산상 금액은 현 회차 3,182,000원이며, 이는 확약 효과를 확인하기 위한 참고값입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502318 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 161-1 지웰에스테이트 6층 608호 |
| 도로명 | 인천광역시 서구 중봉대로612번길 10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설(오피스텔) · 임차권 범위 20.0844㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하6층/지상15층 · 사용승인 2018.03.05 |
| 소유자 | 손재현 (2022.02.15 매매 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 99,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
2018.05.08 설정된 하나은행 근저당권 75,600,000원은 2022.01.21 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 기준이 되는 것은 2023.04.06 국가 압류이고, 이후 2023.04.27 인천광역시 서구 압류, 2025.03.13 국가 압류, 2026.03.24 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종인 제6층 제608호 20.0844㎡ 전부 | 100,000,000원 | 2022.01.20 | 2021.12.29 | 有 | 행사 가능 배당요구 2024.03.14 | 실질 0원 말소동의 확약서 적용 |
이종인은 주택임차권등기까지 마친 임차인으로, 보증금은 100,000,000원입니다. 현 회차 99,000,000원 매각을 가정한 배당표에서는 집행비용을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 96,818,000원이 배당되고, 룰상 미배당액 3,182,000원이 남습니다.
③ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 ‘룰상 인수액’은 커진다
| 회차 | 가정 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 99,000,000원 | 3,182,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 79,200,000원 | 22,625,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 63,360,000원 | 38,180,480원 | 0원 |
확약을 빼고 권리만 기계적으로 계산하면 낙찰가가 낮아질수록 임차인 미배당분이 커져 매수인 승계액도 증가합니다. 그러나 이 사건은 이종인 임차권에 관한 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 확약이 유효하게 적용된다는 전제 아래에서는 각 회차의 실질 인수액이 0원입니다. 따라서 현 회차의 권리 기준 실질취득액은 최저매각가와 같은 99,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,182,000원 |
| 1. 임차인 이종인 보증금 | 100,000,000원 | 96,818,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 배당모형에서는 집행비용 2,182,000원과 임차인 배당 96,818,000원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 주택도시보증공사 청구액 100,000,000원은 배당 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 임차인의 룰상 미배당 3,182,000원은 말소동의 확약서 반영 시 매수인 실질 인수 0원으로 봅니다.
⑤ 가격 판단 — 신건 99,000,000원, ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 99,000,000원입니다. 소유자 손재현의 2022.02.15 등기상 거래가액은 100,000,000원이지만, 현재의 동일 조건 최근 실거래와 직접 비교하는 지표로 사용하기에는 시점이 다릅니다. 따라서 이 리포트에서는 최저가 99,000,000원을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판정하지 않습니다.
특히 이 사건의 핵심은 최저가 할인보다 확약의 법적·절차적 적용 확인입니다. 확약을 반영하면 현 회차 실질취득은 권리 기준 99,000,000원이고, 확약을 배제한 룰상 계산에서는 3,182,000원의 승계 가능액이 추가됩니다. 가격만 볼 것이 아니라 이 두 구조가 실제 매각조건에서 어떻게 정리되는지를 먼저 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 임차권등기에는 제6층 제608호 20.0844㎡ 전부가 임차 범위로 기재돼 있습니다.
- 입지. 청라1동행정복지센터 북서측 인근으로, 주위에 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하6층·지상15층이며 사용승인일은 2018.03.05입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 장방형 평지의 업무시설·근린생활시설 건부지입니다. 공시지가는 3,864,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측·북측·서측으로 외부 공도와 접하고, 중로1류와 중로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이종인 임차권등기와 미배당 보증금 승계를 실제로 해소하는 조건인지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 을구 3번 주택임차권은 보증금 100,000,000원, 전입·점유 2022.01.20, 확정일자 2021.12.29입니다.
- 세금 압류 확인. 국가·지방자치단체 압류 3건 중 당해세가 있는지 확인해야 배당 순서를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 신청채권 미배당. 현 배당모형에서는 주택도시보증공사 청구액 100,000,000원에 대한 배당이 0원입니다.
- 가격 별도 검증. 신건 최저가가 99,000,000원이라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 입찰 시점의 오피스텔 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 최종 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 맞지만, 실질 인수는 확약이 지운다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 100,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 물건입니다. 실제로 현 회차 배당만 기계적으로 계산하면 임차인에게 96,818,000원이 배당되고 3,182,000원이 남아 매수인 승계 구조가 됩니다. 1회·2회 유찰 가정에서는 룰상 승계액이 각각 22,625,600원, 38,180,480원으로 커집니다.
하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 이 확약이 적용되는 이종인 임차인의 인수는 실질 0원으로 정리되므로, 현 회차 권리 기준 실질취득액은 99,000,000원입니다. 이 물건의 승부처는 ‘보증금이 크다’는 숫자 자체가 아니라, 확약서가 매각조건에서 정확히 어떤 효력과 범위로 적용되는지를 원문으로 확인하는 것입니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건의 배당 변수까지 확인한 뒤 가격 판단을 별도로 해야 합니다.
