인천지방법원 2026타경502325. 부평동 하임스토리 9층 903호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 오래된 근저당이 아닙니다. 2017년 국민은행 근저당은 2020.12.29 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2022.05.04 국의 압류입니다. 그런데 이하영의 전입일은 2021.08.19, 확정일자는 2020.11.27로 기준권리보다 앞섭니다. 따라서 이하영은 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 분석됩니다.
보증금은 264,000,000원입니다. 현재 최저가 236,000,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 4,104,000원을 제외한 231,896,000원이 이하영에게 배당되고, 보증금 부족분은 32,104,000원입니다. 일반적인 대항력 인수 구조라면 이 부족분이 매수인에게 넘어갑니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 정확도 규칙상 이하영에 대한 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502325 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 341-88 하임스토리 9층 903호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부평문화로16번길 13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 · 14층 건물 내 9층 903호 |
| 임차권 범위 | 제9층 903호 73.09㎡ 전부 |
| 소유자 | 권영만 (2020.12.28 매매 · 거래가액 264,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 236,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 264,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인
등기부상 2017년 국민은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 기준권리는 2022.05.04 국의 압류이고, 이후 주택도시보증공사의 가압류, 추가 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이하영은 임차권등기 접수일이 아니라 전입일 2021.08.19을 기준으로 보면 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 문제가 남습니다.
② 임차인 — 확약 적용 대상과 그 밖의 전입자
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이하영 | 2021.08.19 | 264,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
| 이정아 | 2024.06.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재성 | 2024.06.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이하영은 확정일자 2020.11.27, 전입 2021.08.19이며 배당요구도 확인됩니다. 현재 매각가 가정에서는 보증금 전액이 배당되지 않아 원칙상 32,104,000원의 인수액이 발생합니다. 하지만 말소동의 확약서가 제출돼 이하영에 대한 실질 인수는 0원입니다.
확약의 효력은 이하영 임차권에 한정해 봐야 합니다. 이정아와 이재성은 각각 2024.06.03 전입으로 말소기준권리 2022.05.04보다 뒤여서 자료상 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 두 사람의 보증금은 미상으로 기재돼 있으므로 입찰 전 매각물건명세서 원본과 점유관계를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
③ 배당과 인수 — 확약이 없으면 낙찰가를 내려도 부담이 따라온다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,104,000원 |
| 1. 임차인 이하영 보증금 | 264,000,000원 | 231,896,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 264,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 236,000,000원 가정. 배당표상 이하영 보증금 부족분은 32,104,000원으로 계산되지만, 제출된 말소동의 확약서를 적용하면 이하영에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 236,000,000원 | 32,104,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 188,800,000원 | 78,643,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 151,040,000원 | 115,874,560원 | 0원 |
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 부원중학교 동측 인근으로 오피스텔, 아파트, 숙박시설, 상업용빌딩, 위락시설 등이 소재하는 상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역인 부평역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 14층 건물 내 9층 903호이며 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화전·스프링클러·난방·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 폭 약 6미터, 서측 및 북측 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·중점경관관리구역 등으로 기재돼 있고, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이하영 임차권에 적용된다는 점이 핵심입니다.
- 이하영 배당 구조 확인. 보증금 264,000,000원 중 현재 매각가 가정 배당액은 231,896,000원, 룰상 부족분은 32,104,000원입니다.
- 이정아·이재성 점유 확인. 두 사람 모두 2024.06.03 전입으로 자료상 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다.
- 세금·배당 순위 확인. 말소기준권리 자체가 2022.05.04 국의 압류이며 배당 추정에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 가격 판단 분리. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 236,000,000원이 시세 대비 저렴한지 여부는 이 자료만으로 단정하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 승부처는 ‘확약서’다
이 물건은 단순한 무인수형이 아닙니다. 이하영의 전입은 말소기준권리보다 앞서고, 보증금도 264,000,000원으로 현재 최저가 236,000,000원보다 큽니다. 원칙대로라면 현재 회차에서도 32,104,000원의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 이를 적용하면 이하영 임차권의 실질 인수액은 0원이 되고, 현재 회차 실질취득액은 236,000,000원으로 정리됩니다. 확약 밖의 이정아·이재성은 기준권리 후 전입이라 자료상 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않은 만큼 점유관계는 별도로 확인해야 합니다. 이 사건은 최저가 숫자보다 확약서의 적용대상과 효력을 원본에서 확인하는 것이 권리분석의 핵심입니다.
