인천지방법원 2026타경502331. 부평동 서보한마음 6층 603호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 신재욱이며 2021년 2월 16일 매매를 원인으로 2021년 3월 19일 소유권을 취득했고, 거래가액은 185,000,000원입니다. 현재 감정가와 신건 최저매각가 역시 185,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순한 등기 말소 여부가 아니라 박지영 임차권의 대항력과 확약 효과입니다. 임차권등기 자체는 2025년 4월 8일이지만, 그 등기 내용에는 임대차계약일 2021년 2월 16일, 확정일자 2021년 3월 8일, 주민등록일자·점유개시일자 2021년 3월 19일로 기재되어 있습니다. 말소기준인 주택도시보증공사 가압류는 2023년 4월 25일이므로 임대차의 대항요건은 그보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502331 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 633-22 서보한마음 6층 603호 · 경인로972번길 23 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 6층 603호 · 오피스텔 이용 중 |
| 소유자 | 신재욱 (2021.02.16 매매, 2021.03.19 소유권이전 · 거래가액 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 185,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임대차가 핵심
말소기준권리는 2023.04.25 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 부평구청 압류, 강제경매개시결정, 국세 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 박지영의 임대차는 주민등록·점유가 2021.03.19로 기재되어 있어 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 단순히 “임차권등기가 2025년에 들어왔으니 후순위”라고 보면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.85억, 그러나 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 | 주요 일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박지영 | 6층 603호 66.12㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 185,000,000원 | 계약 2021.02.16 확정 2021.03.08 주민등록·점유 2021.03.19 임차권등기 2025.04.08 | 대항력 有 | 가능 확정일자·배당요구 있음 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 보증금 185,000,000원은 현재 최저가와 정확히 같습니다. 통상 이런 선순위 대항력 임차인이 존재하고 낙찰가가 보증금보다 낮아지면, 배당되지 못한 보증금을 매수인이 인수해 낙찰가 + 인수액이 결국 보증금 수준에 수렴할 수 있습니다. 즉 1회 유찰로 최저가가 148,000,000원, 2회 유찰로 118,400,000원이 되더라도 확약이 없다면 단순히 “낙찰가가 싸졌다”고 볼 수 없는 구조입니다.
* 확약이 없을 경우의 룰상 인수 검토금액은 박지영 보증금 185,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 이 확약은 박지영 임차권에만 적용되며, 별도의 임차인·점유자가 확인되는 경우에는 별도 판단이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,390,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,990,000,000원 | 181,610,000원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 2,175,000,000원, 채권자 예상 배당액은 181,610,000원, 미배당은 1,993,390,000원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여액은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 있고 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 185,000,000원 | 181,610,000원 | 1,993,390,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 148,000,000원 | 145,128,000원 | 2,029,872,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 118,400,000원 | 115,942,400원 | 2,059,057,600원 | 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트로 전제해서 분석하면 안 됩니다.
- 입지. 부평6동행정복지센터 북동측 인근으로, 주변에는 주거용 오피스텔·다세대주택·주상복합건물이 밀집하고 학교·관공서·병원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입 및 주·정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 6층이며 도시가스보일러 난방, 승강기, 화재경보기, 스프링클러, 기계식주차장 및 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호 관련 상대·절대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 현재 가격을 비교할 최신 실거래 자료가 없어 185,000,000원의 시장 적정성은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 박지영 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약에 기초합니다. 입찰 전 확약서의 적용 대상·조건과 실제 말소 절차를 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권 일자 재확인. 계약 2021.02.16, 확정일자 2021.03.08, 주민등록·점유 2021.03.19가 임차권등기에 기재돼 있습니다. 말소기준 2023.04.25보다 앞선 구조임을 전제로 검토해야 합니다.
- 확약 밖 권리 분리. 말소동의 확약은 박지영 임차권에 한정됩니다. 별도의 점유자나 임차관계가 새로 확인되면 그 권리는 별도 분석해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당액이 달라질 수 있으므로 매각기일 전 교부청구·배당요구 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 185,000,000원이 현재 시세 대비 유리한지는 확인되지 않았습니다. 오피스텔의 최근 거래·전세가·공실 및 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 기계식주차장·관리비. 감정서상 기계식주차장이 있으므로 실제 사용 가능 여부와 관리비·수선비 부담을 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 보되, 확약 효과를 분리해서 본다”
이 물건은 등기만 보면 가볍지 않습니다. 박지영의 보증금은 185,000,000원이고, 주민등록·점유는 말소기준 가압류보다 2년 이상 앞섭니다. 따라서 원칙적인 권리분석은 대항력 있는 선순위 임차인에서 출발해야 합니다.
다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있기 때문에, 박지영 임차권에 관한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 현재 신건에서의 실질취득 역시 낙찰가와 같은 185,000,000원입니다.
남는 문제는 가격입니다. 현재 최저가는 감정가 100%이고 최신 실거래 비교값이 없어 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 여기에 국세·지방세 압류와 큰 폭의 채권 미배당이 존재하므로, 이 사건의 핵심은 “낮은 최저가”가 아니라 확약서 효력의 정확한 확인과 현재 오피스텔 시세 검증입니다.
