인천지방법원 2026타경502337. 인천 남동구 구월동 뉴다인 7층 701호, 전용 25.86㎡의 도시형생활주택입니다. 소유자 이영도는 2022.02.11 매매를 원인으로 130,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 신혜련의 선순위 임차보증금 130,000,000원입니다. 신혜련은 2022.02.11 전입·점유·확정일자를 갖춰, 말소기준인 2023.04.25 국의 압류보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다.
원칙적으로 현재 매각가 111,000,000원에서는 집행비용 2,354,000원을 제외한 108,646,000원이 임차보증금에 배당되고, 데이터상 미배당 21,354,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 이 임차권에 관한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 이 확약 효과는 해당 임차권에만 적용되는 것이며, 다른 임차인이 있다면 별도 검토가 필요하지만 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 신혜련 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502337 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1451-1 뉴다인 7층 701호 · 인하로507번길 88 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(도시형생활주택) · 전용 25.86㎡ · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 7층 701호 |
| 소유자 | 이영도 (2022.02.11 매매, 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 111,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약서가 핵심
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 신혜련 | 2022.02.11 · 7층 701호 25.86㎡ 전부 | 2022.02.11 | 130,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
말소기준은 2023.04.25 국의 압류입니다. 그 뒤 2024.03.08 등기된 신혜련의 주택임차권, 2024.11.14 남동구 압류, 2026.03.24 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 신혜련은 임차권등기 자체보다 앞서 2022.02.11 전입·점유·확정일자를 갖췄기 때문에 대항력 판단의 기준은 임차권등기일이 아니라 그 선행 대항요건입니다.
② 시세 비교 — 실질취득도 최근 시세 이상
가격 판단에서는 확약서로 인수가 해소된 뒤의 실질취득 111,000,000원을 기준으로 봐야 합니다. 시장 데이터의 최근 12개월 평균은 93,777,777원, 최신 거래는 2022.05 · 84,000,000원입니다. 최저가 111,000,000원은 최근 12개월 평균의 118.4%로, 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 24.99㎡ | 3 | 84,000,000원 |
| 2022.05 | 24.99㎡ | 3 | 84,000,000원 |
| 2022.05 | 27.45㎡ | 4 | 92,000,000원 |
| 2022.05 | 25.99㎡ | 4 | 87,500,000원 |
| 2022.05 | 27.45㎡ | 5 | 92,000,000원 |
| 2022.05 | 27.45㎡ | 5 | 92,000,000원 |
| 2022.05 | 25.99㎡ | 5 | 87,500,000원 |
| 2022.05 | 27.45㎡ | 6 | 92,000,000원 |
| 2022.03 | 25.99㎡ | 7 | 133,000,000원 |
| 평균 | — | 9건 | 93,777,777원 |
③ 예상배당표 (매각가 111,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,354,000원 |
| 1. 임차인 신혜련 보증금 | 130,000,000원 | 108,646,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 신혜련 보증금의 미배당액은 21,354,000원이나, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 111,000,000원 | 21,354,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 88,800,000원 | 43,198,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 71,040,000원 | 60,638,720원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 실지조사일 현재 도시형생활주택으로 이용 중이며, 사용승인일자는 2011.08.24입니다.
- 입지. 인천경찰청 남동측 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설·학교·공원이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천1호선 예술회관역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지·도로. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역이며, 서측 약 15미터 및 동측 약 9미터 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 뉴다인우리가 35세대, 경매 평균 유찰 2.3회·낙찰률 16.67%입니다. 제공된 실거래 표본은 9건이며 거래가는 84,000,000원부터 133,000,000원까지 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건 권리분석의 전제는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 제출 확약서의 적용 대상이 신혜련 임차권과 일치하는지 원문으로 확인해야 합니다.
- 가격 기준 분리. 확약으로 실질 인수는 0원이지만, 실질취득 111,000,000원은 최근 12개월 평균의 118.4%입니다. 권리 해소와 가격 메리트를 별개로 판단해야 합니다.
- 임차인 명도. 신혜련은 주택임차권등기와 배당요구가 확인되는 임차인입니다. 실제 점유 상태와 인도 절차는 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 경매 체질 확인. 단지 경매 평균 유찰 횟수 2.3회, 낙찰률 16.67%라는 수치를 현재 신건 응찰 판단과 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 물건은 처음 보면 보증금 130,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 위험해 보입니다. 실제 배당 계산에서도 현재 회차 기준 21,354,000원의 미배당 인수액이 발생합니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
반대로 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 실질취득 111,000,000원은 최근 12개월 평균 93,777,777원의 118.4%이고 최신 거래 84,000,000원보다 높습니다. 단지 경매 통계도 평균 유찰 2.3회·낙찰률 16.67%입니다. 따라서 이 사건은 선순위 임차권 자체보다 확약서의 유효성 확인과 현재 가격 수준이 입찰 판단의 중심입니다.
