인천지방법원 2026타경502358. 플로렌스빌 101동 2층 202호, 전용 47.21㎡의 단지형 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 130,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 김용석이며, 2024년 3월 11일 매매를 원인으로 135,000,000원에 취득했습니다.
권리구조의 기준점은 2024년 9월 9일 서구(인천광역시)의 압류입니다. 그 뒤 2026년 3월 25일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했고, 이 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 기준권리보다 앞선 임차관계입니다. 박창민의 임차권등기는 2024년 6월 4일 등기돼 있고 전입·확정일자는 2020년 4월 27일입니다. 별도로 김원혁도 2024년 8월 19일 전입한 점유자로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502358 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1083-6 플로렌스빌 101동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(단지형 다세대주택) · 전용 47.21㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 사용승인 | 2013.12.24 |
| 소유자 | 김용석 (2024.03.11 매매 · 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차관계가 핵심
등기부상 과거 우리은행 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2024년 9월 9일 압류이고, 2026년 3월 25일 강제경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 반면 박창민의 주택임차권등기는 기준권리보다 앞선 2024년 6월 4일에 존재합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김원혁 | 현황조사·매각물건명세서상 점유 | 2024.08.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 별도 확인 |
| 박창민 | 2층 202호 47.21㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.04.27 | 2020.04.27 | 130,000,000원 / 135,000,000원 | 선순위 | 배당요구 | 말소동의 확약 · 실질 0원 |
박창민의 등기된 임차권에는 계약별 보증금 130,000,000원과 135,000,000원이 기재돼 있고, 임대차계약일은 2020.04.25와 2022.04.21, 확정일자는 2020.04.27과 2022.04.27로 기록돼 있습니다. 배당요구도 2024.06.04 이뤄졌습니다. 다만 말소동의 확약서가 제출돼 있어 박창민에 대한 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
③ 시세 비교 — 표면가격은 최근 거래 아래
플로렌스빌(101,102,103)은 29세대이고 대상 면적은 전용 47.21㎡입니다. 확인된 동일 면적 거래는 3건이며, 가장 최근 거래는 2024년 3월 135,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 135,000,000원이고, 신건 최저가 130,000,000원은 이 금액의 96.3%입니다. 최근 거래가 과거 거래 평균보다 높은 방향의 추세 수치는 3.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 47.21㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2021.10 | 47.21㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2021.07 | 47.21㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 131,666,666원 |
④ 유치권 신고 — 6,270,000원 별도 확인
2026.05.11 주식회사 골드문플러스가 이 부동산에 대해 공사대금 6,270,000원의 유치권신고서를 제출했습니다. 제공된 내용만으로는 그 신고의 성립 여부나 최종 처리 결과까지 확인되지 않으므로, 입찰 전 신고서와 관련 자료를 원본으로 대조해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,620,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 127,380,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당 계산상 신청채권 135,000,000원 중 127,380,000원이 배당되고 7,620,000원이 미배당됩니다. 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았고, 김원혁의 보증금 및 유치권 신고의 실제 부담 여부도 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 130,000,000원 | 127,380,000원 | 7,620,000원 |
| 1회 유찰 시 | 104,000,000원 | 101,744,000원 | 33,256,000원 |
| 2회 유찰 시 | 83,200,000원 | 81,302,400원 | 53,697,600원 |
이 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.0회로 제시돼 있습니다. 다만 유찰 여부와 관계없이 김원혁의 임차보증금이 확인되지 않는 한 “낙찰가가 내려갔으니 실질취득가도 그대로 내려간다”고 단정할 수 없습니다. 선순위 점유자의 인수액이 존재한다면 낙찰가 외 추가 부담이 생길 수 있기 때문입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중이며, 2013년 12월 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물의 2층 202호입니다.
- 주변환경. 인천광역시 서구 청마로93번길 일대로 각급학교, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량출입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장과 완정역이 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(당하지구)이며 공시지가는 1,364,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 김원혁 보증금 확인. 전입일 2024.08.19은 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 임대차계약·점유관계와 실제 인수 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 박창민 확약 원본 확인. 말소동의 확약서의 적용 대상과 효력을 원본으로 확인해야 합니다. 확약은 박창민 임차권에만 적용되며 김원혁에게는 별개입니다.
- 유치권 신고 확인. 2026.05.11 신고된 공사대금 6,270,000원 유치권의 관련 서류와 점유·공사관계를 확인해야 합니다.
- 시세 판단. 최근 12개월 실거래는 135,000,000원이고 최저가는 그 96.3%입니다. 하지만 실질취득액이 확정되기 전까지 표면가격만으로 가격 메리트를 확정하지 않는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 임차권 말소동의 확약서, 유치권 신고서와 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘실질취득액’을 확정해야 한다
신건 최저가 130,000,000원은 가장 최근 동일 면적 거래 135,000,000원과 최근 12개월 평균 135,000,000원보다 낮고, 비율로는 96.3%입니다. 가격 숫자만 보면 시세 아래에 놓여 있습니다. 그러나 이 사건은 그 숫자만으로 판단할 수 없습니다.
박창민의 선순위 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수 0원으로 볼 수 있습니다. 반면 김원혁은 기준권리보다 앞서 전입한 점유자이면서 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상 위험이 남습니다. 여기에 6,270,000원의 유치권 신고도 별도 확인 대상입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “130,000,000원이 싼가”가 아니라, 김원혁과 유치권을 확인한 뒤 실제 매수인이 부담하는 총액이 얼마인지 먼저 확정하는 것입니다.
