인천지방법원 2026타경502369. 석남동 힐스테이션 7층 704호 오피스텔입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 을구 1번 이준호의 주택임차권입니다. 주민등록일자와 점유개시일자는 2020.08.25, 확정일자는 2020.07.20 및 2022.07.29이고, 임차권등기는 2023.09.20 접수됐습니다. 등기상 임차보증금은 222,000,000원과 227,000,000원으로 기재되어 있습니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2026.03.26 강제경매개시결정입니다. 임차권은 그보다 앞서 존재하므로 등기만 놓고 보면 매수인 인수 대상입니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시되어 있습니다. 따라서 정확도 규칙에 따라 이 임차인의 인수는 실질 0원으로 반영합니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 이준호 1명이며, 보증기관을 별도 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502369 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 509-1 힐스테이션 7층 704호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 7층 704호 59.6563㎡ 전부 · 오피스텔으로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층건 중 제7층 제704호 · 2020년 2월 3일 사용승인 |
| 소유자 | 박종란 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 224,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 227,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2026.05.06 주식회사 국민행복기금의 가압류 4,751,436원은 강제경매개시결정 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2020.03.04 교보자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2022.12.08에는 이 주택이 민간임대주택임을 알리는 등기가 추가되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이준호 | 7층 704호 59.6563㎡ 전부 | 2020.08.25 | 2020.07.20 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
임차권등기에는 임차보증금이 222,000,000원과 227,000,000원으로 기재되어 있고, 임대차계약일자는 2020.07.18과 2022.07.22입니다. 주민등록·점유는 2020.08.25, 확정일자는 2020.07.20과 2022.07.29로 확인됩니다. 등기상 금액만 보면 낙찰가와 맞물리는 큰 권리지만, 이번 사건은 말소동의 확약서가 제출되어 매수인이 실제 부담할 임차보증금은 0원으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 감정가만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 확인되는 가격 기준은 감정가와 최저매각가 224,000,000원입니다. 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 직접 비교할 실거래 근거가 확인되지 않으므로, 감정가가 시세보다 저렴하다는 식의 가격 가점은 주지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,936,000원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 227,000,000원 | 220,064,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 4,751,436원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 미배당은 11,687,436원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 선순위 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 전제로 실질 인수 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석남역 북서측 인근에 위치하며, 주변에는 상업용·업무용 근린생활시설과 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 석남역과 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 업무시설-오피스텔(준주택)의 건부지로 이용되고 있고, 해당 호 역시 오피스텔로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비·상하수도설비·승강기·주차장·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구이며 중로1류에 접하고, 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 598.7㎡, 공시지가는 3,043,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장 방문 당시 거주인 등 이해관계인이 부재해 내부구조와 임대여부는 직접 확인되지 않았고, 등기에는 별도로 주택임차권이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 실제로 을구 1번 이준호 임차권 전체에 적용되는지 확인합니다.
- 매각물건명세서. 선순위 임차권의 매수인 인수 여부와 말소 조건이 확약 내용과 일치하는지 대조합니다.
- 보증금 기재. 임차권등기에는 222,000,000원과 227,000,000원이 함께 기재되어 있으므로 계약 갱신 관계를 원문으로 확인합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.08 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 관련 의무를 확인합니다.
- 현재 점유. 감정 현장 방문에서 이해관계인이 부재해 내부와 임대여부를 확인하지 못했으므로 실제 점유자를 별도 확인합니다.
- 시세. 동일 오피스텔의 최근 실거래가를 확인한 뒤 224,000,000원의 가격 경쟁력을 판단합니다.
맺으며 — “등기상 선순위, 실질 인수는 확약이 좌우한다”
이 사건은 단순히 “선순위 임차권이 있으니 위험하다”로 끝낼 물건도, 반대로 “인수 0원이니 완전히 단순하다”로 볼 물건도 아닙니다. 을구 1번 주택임차권은 강제경매개시결정보다 앞서 존재하고 보증금도 222,000,000원·227,000,000원으로 기재되어 있어 원칙적으로는 매우 중요한 인수 권리입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이번 분석에서는 실질 인수액 0원으로 반영했습니다.
따라서 승부처는 두 가지입니다. 첫째, 확약서가 실제 매수인에게 요구되는 부담을 완전히 제거하는지 원문으로 확인하는 것. 둘째, 실거래 비교자료를 확보해 신건 최저가 224,000,000원의 가격 수준을 따져보는 것입니다. 권리 위험은 확약으로 상당 부분 정리되지만, 가격 메리트까지 자동으로 생기는 것은 아닙니다.
