인천지방법원 2026타경502398. 부평동 블루밍아파트 에이동 6층 604호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 오래된 근저당이 아니라 2022년부터 대항력을 갖춘 임차인 장교덕입니다. 장교덕은 2022년 11월 24일 확정일자를 받고 2022년 12월 15일 전입·점유를 시작했으며, 보증금은 183,000,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2024년 2월 27일 우리금융캐피탈의 가압류이므로, 임차인의 전입은 그보다 앞섭니다.
원칙적인 배당 계산에서는 매각가 178,000,000원에서 집행비용 3,292,000원을 먼저 제하고, 장교덕에게 174,708,000원이 우선 배당됩니다. 보증금과의 차액 8,292,000원은 대항력에 따라 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 정확도 규칙상 해당 임차권의 인수는 실질 0원으로 반영합니다. 이 확약의 효과는 장교덕 임차권에 한정되며, 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 장교덕 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502398 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 452-11 블루밍아파트 에이동 6층 604호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 · 제6층 제604호 59.45㎡ 전부 |
| 소유자 | 문소현 (2016.09.05 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 178,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 183,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서가 핵심
2016년 설정된 농협은행 근저당권은 2021년 12월 13일 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024년 2월 27일 우리금융캐피탈 가압류입니다. 장교덕의 전입·점유일인 2022년 12월 15일이 이보다 빠르므로 대항력이 있습니다. 이후 2025년 1월 7일 주택임차권등기가 등재됐고, 2026년 3월 26일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
② 임차인 분석 — 룰상 인수 829만원, 확약 반영 실질 0원
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장교덕 | 183,000,000원 | 2022.12.15 | 2022.11.24 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
유찰로 낙찰가가 낮아지면 통상 계산상 임차보증금 미배당액은 커집니다. 시나리오상 1회 유찰 시 룰상 인수액은 43,393,600원, 2회 유찰 시 71,474,880원으로 증가합니다. 그러나 동일한 말소동의 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되는 한, 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 즉 이 사건은 단순히 “낙찰가 + 임차보증금 부족분”으로 평가하면 확약 효과를 놓치게 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 178,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,292,000원 |
| 1. 임차인 장교덕 보증금 | 183,000,000원 | 174,708,000원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 30,352,868원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 183,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 자체에는 장교덕 보증금 부족분 8,292,000원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 다만 본 분석의 실질 인수액은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영해 0원으로 처리했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 실질취득 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 178,000,000원 | 8,292,000원 | 0원 | 178,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 142,400,000원 | 43,393,600원 | 0원 | 142,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 113,920,000원 | 71,474,880원 | 0원 | 113,920,000원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 스라브지붕 15층 건물 내 6층 604호입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부흥초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변에는 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 및 남동측으로 각각 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접해 이용 중입니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 건물 상태. 기본 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비를 갖추고 있으며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 핵심입니다. 입찰 전 확약서의 적용 대상과 말소 조건을 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차권·명도 상태 확인. 장교덕은 주거용 오피스텔 전부를 대상으로 임차권등기를 마친 대항력 임차인입니다. 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가·최저가가 178,000,000원이지만 주변 실거래 비교값이 없으므로 별도의 시세 조사가 필요합니다.
- 후순위 채권. 우리금융캐피탈 가압류 30,352,868원과 주택도시보증공사 경매개시결정 관련 청구 183,000,000원은 현재 배당 시뮬레이션상 배당되지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 승부처는 확약서의 효력”
이 물건은 표면적으로 보면 보증금 183,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 사건입니다. 현재 매각가 178,000,000원을 그대로 적용하면 룰상 미배당 보증금 8,292,000원이 남고, 1회·2회 유찰 때는 그 숫자가 각각 43,393,600원, 71,474,880원으로 커집니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 장교덕 임차권에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
따라서 현재 회차의 실질취득액은 178,000,000원입니다. 권리구조는 확약서가 제대로 이행된다는 전제에서 상당 부분 정리되지만, 이 가격이 실제 시장가보다 낮은지는 별도 검증이 필요합니다. 이 사건의 핵심은 “보증금이 크다”는 사실 하나가 아니라 대항력 임차권과 확약서의 법적·실무적 연결을 정확히 확인하는 것입니다.
