인천지방법원 2026타경502406. 블리스타운 5층 512호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 조성호이고 2022년 9월 6일 매매, 같은 해 9월 7일 소유권이전이 이뤄졌으며 거래가액은 310,000,000원입니다. 이번 사건의 말소기준은 2025년 4월 8일 신한카드주식회사 가압류 18,767,235원입니다.
권리분석의 핵심은 말소기준보다 훨씬 앞선 박현선 임차권입니다. 임대차계약일은 2022년 4월 26일, 주민등록·점유개시는 2022년 6월 27일이고 확정일자는 2022년 4월 26일입니다. 보증금은 306,000,000원으로, 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션만 보면 보증금 중 303,874,000원이 배당되고 2,126,000원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어, 정확도 규칙에 따라 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502406 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 왕길동 675-5 블리스타운 5층 512호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 도시형생활주택(단지형연립주택) · 5층 512호 · 70.63㎡ |
| 소유자 | 조성호 (2022.09.07 소유권이전 · 거래가액 310,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 309,000,000원 / 309,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 306,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.04.08 신한카드주식회사 가압류 18,767,235원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준은 2025년 4월 8일 신한카드주식회사 가압류입니다. 박현선 임차권은 2024년 6월 13일 등기됐고 주민등록·점유는 2022년 6월 27일부터이므로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 선순위 대항력 임차권 구조입니다. 이후 신한카드 가압류와 2026년 3월 26일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박현선 | 5층 512호 70.63㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.27 | 2022.04.26 | 306,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 원칙 확약 적용 |
박현선은 보증기관 승계 신고가 아닌 실제 임차인입니다. 실제 임차인은 1명이며 보증금은 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격 기준으로는 신건이 높다
가격 판단은 전체 9건 평균 243,333,333원보다 최근 흐름을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 222,000,000원이고 최신 거래는 2026년 2월 264,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 11.0% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 64.68㎡ | 5 | 264,000,000원 |
| 2025.11 | 64.63㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2024.11 | 64.63㎡ | 5 | 288,000,000원 |
| 2024.03 | 65.11㎡ | 4 | 188,000,000원 |
| 2023.10 | 67.99㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2022.09 | 70.63㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 2022.02 | 65.11㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2021.10 | 65.18㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2021.06 | 64.86㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 222,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득액은 309,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 222,000,000원의 139.2%이고, 최신 거래 264,000,000원보다도 45,000,000원 높습니다. 전체 평균 243,333,333원과 비교해도 최저가는 127.0% 수준입니다. 따라서 이 사건은 최저가가 감정가와 같다는 이유로 싸다고 볼 수 없고, 최근 시세 기준으로는 오히려 높은 가격입니다.
④ 예상배당표 (매각가 309,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,126,000원 |
| 1. 임차인 박현선 보증금 | 306,000,000원 | 303,874,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드주식회사 | 18,767,235원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 306,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
통상 권리계산만 적용하면 박현선 보증금 부족분 2,126,000원이 매수인 인수로 남습니다. 다만 이 사건에는 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 확약은 박현선 임차권에만 적용됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 원칙상 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 309,000,000원 | 2,126,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 247,200,000원 | 63,060,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 197,760,000원 | 111,808,640원 | 0원 |
확약이 없었다면 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 보증금 306,000,000원이 낙찰가를 웃도는 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 박현선 임차권에 대한 말소동의 확약서가 있어 해당 인수는 실질 0원으로 처리됩니다. 따라서 실제 가격 판단은 각 회차의 낙찰가 자체와 최근 시세를 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 마전동 소재 완정초등학교 북서측 인근. 연립주택 등 공동주택, 근린생활시설, 임야 등이 섞인 주택지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 검단사거리역(인천2호선)이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용. 도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 512호입니다. 사용승인일은 2017.07.07입니다.
- 규모. 블리스타운은 48세대이고 본건 면적은 70.63㎡입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(검단2지구), 공시지가 1,158,000원/㎡, 부정형 평지이며 북동측 약 8m 도로에 접합니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 박현선 임차권등기 말소에 관한 주택도시보증공사의 확약 범위와 조건을 매각물건명세서 원본에서 재확인하세요.
- 가격 상한 보수적으로. 현재 309,000,000원은 최근 12개월 평균 222,000,000원의 139.2%이고 최신 거래 264,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전보다 -11.0% 낮아진 만큼 과거 310,000,000원 거래나 전체 평균만으로 현재 가치를 판단하지 마세요.
- 배당구조 확인. 현재 회차 배당 가정에서는 박현선 303,874,000원 배당 후 신한카드와 주택도시보증공사는 배당이 없습니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 있는 물건이므로 실제 현장 점유 상태와 인도 시점을 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 기준으로 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 문제
이 사건은 겉으로 보면 보증금 306,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 신건 기준 미배당 2,126,000원이 남습니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 박현선 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 반영할 수 있습니다.
문제는 가격입니다. 확약을 반영한 신건 실질취득액은 그대로 309,000,000원인데, 최근 12개월 평균은 222,000,000원, 최신 거래는 264,000,000원이고 최근 추세는 -11.0%입니다. 따라서 현재 회차를 두고 “인수가 없어 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 권리 핵심은 확약서의 유효 범위 확인, 가격 핵심은 최근 거래 수준과의 큰 차이를 얼마나 줄이느냐입니다.
