인천지방법원 2026타경502411. 신성빌 3층 303호는 전용 46.75㎡의 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 권리분석의 핵심은 임차인 홍은실입니다. 임대차계약일은 2022.06.21, 전입·점유개시는 2022.07.15, 확정일자는 2022.06.21이고 보증금은 230,000,000원입니다. 말소기준권리는 2023.11.02 국민건강보험공단 압류이므로 전입이 그보다 앞서 대항력 있는 임차인에 해당하고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
통상 이 구조라면 낙찰가 202,000,000원에서 집행비용 3,628,000원을 제외한 198,372,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 31,628,000원이 매수인에게 승계됩니다. 그러면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 230,000,000원 부근에 고정됩니다. 하지만 본건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 정확도 규칙상 홍은실 임차권에 대한 실질 인수액은 0원*으로 처리합니다. 이 확약은 홍은실 임차권에만 적용되며 다른 임차인에게 자동 확장되는 것은 아닙니다. 본건에서 확인된 실제 임차인은 홍은실 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502411 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 583-61 신성빌 3층 303호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택) · 전용 46.75㎡ · 5층 건물 내 3층 303호 |
| 소유자 | 서금상 (2022.07.20 매매 · 거래가액 230,000,000원, 2022.07.25 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.02 국민건강보험공단 압류 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있으나 확약이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍은실 주거 · 임차권등기 | 3층 303호 전부 | 230,000,000원 | 대항력 有 전입 2022.07.15 | 우선변제 有 확정 2022.06.21 · 배당요구 | 실질 0원* 룰상 31,628,000원 |
* 확약을 반영하지 않은 배당 계산상 매수인 인수액은 31,628,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반 구조라면 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 증가해 총 실질취득액은 보증금에 가까워지지만, 본건은 해당 임차권 말소동의 확약을 반영해 실질 인수를 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 1.60억’을 봐야 한다
신성빌은 12세대, 2021.01.22 사용승인된 다세대주택입니다. 전체 실거래 11건의 평균은 213,363,636원이지만, 이 평균에는 2021~2022년의 205,000,000원~230,000,000원 거래가 다수 섞여 있습니다. 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 가장 최근 거래는 2025.08 전용 46.75㎡ 2층 160,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 표본 1건 기준 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 46.75㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2022.07 | 46.75㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2022.06 | 49.08㎡ | 2 | 226,000,000원 |
| 2022.04 | 46.75㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.04 | 49.08㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2022.04 | 46.75㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 2022.03 | 46.75㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 49.08㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 2022.03 | 49.08㎡ | 5 | 228,000,000원 |
| 2022.03 | 49.08㎡ | 5 | 228,000,000원 |
| 2021.07 | 46.75㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 11건 | 213,363,636원 |
| 최근 12개월 평균 | 46.75㎡ | 1건 | 160,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 202,000,000원은 전체 장기 평균 213,363,636원만 놓고 보면 94.7% 수준이지만, 최근 시장을 대표하는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 160,000,000원보다 42,000,000원 높습니다. 즉 최근 시세의 126.2%입니다. 더구나 최근 구간은 과거 구간 대비 -26.8%의 하락 추세로 계산되어 있어, 전체 평균만 근거로 현재 신건 가격을 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,628,000원 |
| 1. 임차인 홍은실 보증금(우선변제) | 230,000,000원 | 198,372,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 홍은실 보증금의 미배당액은 31,628,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약을 반영해 본 리포트의 실질 승계액은 0원으로 평가합니다. 압류 4건과 관련해 당해세에 해당하는 금액이 있다면 0순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 총 12세대 규모입니다.
- 주위환경. 석남2동행정복지센터 남서측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 학교, 아파트, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장 및 근거리에 지하철역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물의 3층 303호이며 위생·급배수·승강기·난방·가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 용도지역은 제1종일반주거지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있습니다.
- 공시지가. 1,337,000원/㎡이며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대주택이고 최근 12개월 실거래 표본은 1건입니다. 전체 평균보다 최근 거래 160,000,000원과 -26.8% 추세를 우선해 가격을 판단할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 홍은실 임차권등기 말소동의 확약의 조건·효력·말소 절차를 입찰 전에 원문으로 대조해야 합니다.
- 대항력 구조 재확인. 전입 2022.07.15가 말소기준 2023.11.02보다 앞섭니다. 확약이 없거나 효력이 달라지면 배당 부족분 승계가 핵심 위험이 됩니다.
- 현재 가격 경계. 신건 202,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 160,000,000원의 126.2%입니다. 현 가격을 ‘시세보다 저렴’하다고 볼 근거가 없습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가격은 161,600,000원으로 최근 시세 160,000,000원과 거의 같은 수준이고, 2회 유찰 가격은 129,280,000원입니다.
- 압류·당해세 확인. 압류 4건과 관련해 당해세 해당 여부에 따라 우선배당이 달라질 수 있으므로 교부청구와 세목을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 점유 현황, 열쇠 인도 및 명도 상태를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서 및 실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 완화와 가격 메리트는 별개”
본건의 가장 큰 권리 이슈는 보증금 230,000,000원의 대항력 임차인입니다. 낙찰가 202,000,000원만 놓고 계산하면 미배당 31,628,000원이 남지만, 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약이 제출되어 있어 이 임차권의 실질 승계는 0원*으로 평가됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 낙찰가와 같은 202,000,000원입니다.
다만 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 160,000,000원이고, 현재 실질취득액은 그 126.2%입니다. 최근 거래 추세도 -26.8%여서, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 213,363,636원만 근거로 신건 가격을 싸다고 볼 수 없습니다. 확약으로 권리 부담은 크게 줄었지만, 현재 회차의 승부처는 권리가 아니라 최근 시세보다 높은 가격입니다.
