인천지방법원 2026타경502444. 인천 부평구 십정동 소재 다세대주택으로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현 소유자는 김승현이며 2021.08.06 매매로 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 이근형의 주택임차권입니다. 임차인은 2021.08.02 전입·점유를 시작했고 2021.06.14 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 155,000,000원입니다.
이 임차인의 전입일은 말소기준으로 제시된 국민건강보험공단 압류일 2022.06.23보다 빠릅니다. 따라서 원칙적으로 대항력이 있어 미배당 보증금이 생기면 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 을구 5번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있습니다. 이 확약은 이근형 임차권에 적용되므로, 본 분석에서는 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502444 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 십정동 182-107 1,2층201호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 마장로31번길 12 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 임차 범위 | 2층 201호 68.42㎡ 전부 |
| 소유자 | 김승현 (2021.08.06 매매 · 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 먼저다
현재 권리분석에서 중요한 기준일은 2022.06.23 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 소상공인시장진흥공단 가압류, 서민금융진흥원 가압류, 부평구 압류와 2026.03.27 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 하지만 임차인 이근형의 전입·점유는 2021.08.02로 이보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이근형 | 2층 201호 68.42㎡ 전부 | 155,000,000원 | 2021.08.02 / 2021.06.14 | 대항력 우선변제 확약 반영 |
② 현재 회차 배당 — 임차보증금은 전액 배당
현재 최저매각가 162,000,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 3,068,000원을 제외한 뒤 임차인 이근형에게 보증금 155,000,000원이 전액 배당됩니다. 이후 소상공인시장진흥공단에는 3,932,000원이 배당되고, 나머지 후순위 채권은 배당받지 못하는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,068,000원 |
| 1. 임차인 이근형 보증금 | 155,000,000원 | 155,000,000원 |
| 2. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,919,462원 | 3,932,000원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,925,885원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 162,000,000원 가정. 후순위 채권 미배당액 합계는 175,913,347원입니다. 현재 회차에서는 임차보증금 155,000,000원이 전액 배당되므로 임차인 미배당은 없습니다.
③ 유찰 시나리오 — 원칙상 인수액은 늘지만 확약을 따로 본다
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수액 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 162,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 129,600,000원 | 28,014,400원 | 확약 반영 시 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 103,680,000원 | 53,571,520원 | 확약 반영 시 0원 |
확약이 없다고 가정하는 일반적인 대항력 임차인 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 매수인 인수액으로 전환됩니다. 실제 시나리오 계산상 1회 유찰 시 28,014,400원, 2회 유찰 시 53,571,520원이 원칙상 인수액으로 잡힙니다. 그러나 이번 사건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출된 사건이므로, 이 금액은 권리구조를 설명하기 위한 원칙상 수치이고 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 십정동, 백운역 남측 인근. 단독주택·아파트·다세대주택 등 공동주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 북측 인근 1호선 백운역이 있어 대중교통 사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 제1,2층 제201호이며 사용승인일은 2010.12.29입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스, 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 폭 약 5미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 어떤 조건에서 효력이 발생하는지 원문을 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 을구 5번 주택임차권이 확약 내용대로 말소되는지, 필요한 서류와 절차를 사전에 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 회차는 임차보증금 155,000,000원이 전액 배당되지만 매각가가 낮아지면 원칙상 미배당 보증금이 발생합니다. 확약의 적용 여부가 그때 더욱 중요해집니다.
- 시세 확인. 실거래 비교 자료가 없으므로 주변 다세대 실거래와 개별 호수의 면적·층·상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 사건은 표면만 보면 보증금 155,000,000원의 대항력 임차인이 있어 경계가 필요한 물건입니다. 전입일 2021.08.02가 말소기준권리 2022.06.23보다 앞서기 때문입니다. 하지만 매각물건명세서에는 바로 그 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 따라서 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
반면 가격은 별개입니다. 감정가와 최저가는 모두 162,000,000원이지만 최근 실거래 자료가 없어 현재 가격이 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 이 물건은 권리에서는 확약서의 효력, 가격에서는 별도 시세 확인이 입찰 판단의 두 축입니다.
