인천지방법원 2026타경502892. 간석동 ‘솔리채’ 3층 307호, 전용 16.01㎡의 도시형생활주택(원룸형아파트)입니다. 이 물건의 권리분석은 단순한 무임차 물건과 다릅니다. 임차인 이재성의 임대차계약일은 2021.10.16, 확정일자는 2021.10.18, 주민등록 및 점유개시는 2021.11.05이고, 말소기준권리는 그보다 뒤인 2022.11.07 남동구 압류입니다. 따라서 임차인은 대항력과 우선변제권이 있는 구조입니다.
다만 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기를 인수권리로 표시하면서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 이에 따라 본 리포트에서는 이재성 임차인의 실질 승계액을 0원으로 처리합니다. 배당 계산만 적용하면 66,000,000원 매각가에서 집행비용 1,588,000원을 제외한 64,412,000원이 임차인에게 배당되고 35,588,000원이 남지만, 확약 적용으로 그 부족분을 매수인이 실질적으로 떠안지 않는 구조입니다. 확인된 실제 임차인은 1명이며, 이 확약 밖의 별도 임차인 인수위험은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502892 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 216-2 솔리채 3층 307호 · 경인로653번길 5 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 도시형생활주택(원룸형아파트) · 전용 16.01㎡ · 10층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 박일성 (2021.12.02. 거래가 100,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 66,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
현재 말소기준은 2022.11.07 남동구 압류입니다. 2012.05.09 설정된 화명동새마을금고 근저당권 44,200,000원은 2016.05.20 해지로 이미 말소됐습니다. 그 뒤 말소기준 압류와 2023.06.30 계양세무서장 압류, 2025.12.24 부천세무서장 압류, 2026.04.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이재성 | 3층 307호 16.01㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 2021.11.05 / 2021.10.18 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
매각물건명세서상 임차권등기 인수 표시는 존재하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 본 분석에서는 해당 임차인에 한해 실질 승계액을 0원으로 처리합니다. 배당 룰만 적용한 미배당액은 35,588,000원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래가 크게 내려온 뒤, 신건 가격은 다시 높다
솔리채 전용 16.01㎡의 확인된 실거래는 12건입니다. 전체 평균은 65,900,000원이지만, 2022년 100,000,000원 거래 2건 등 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 49,333,333원, 최신 거래는 2024.11의 50,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 -30.9% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 16.01㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2024.10 | 16.01㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2023.12 | 16.01㎡ | 8 | 48,000,000원 |
| 2022.12 | 16.01㎡ | 7 | 75,000,000원 |
| 2022.11 | 16.01㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2022.10 | 16.01㎡ | 6 | 57,000,000원 |
| 2022.10 | 16.01㎡ | 5 | 59,000,000원 |
| 2022.10 | 16.01㎡ | 7 | 64,000,000원 |
| 2022.07 | 16.01㎡ | 9 | 63,800,000원 |
| 2022.06 | 16.01㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2022.05 | 16.01㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2022.05 | 16.01㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 16.01㎡ | 3건 | 49,333,333원 |
확약을 반영하면 현재 회차 실질취득은 66,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 49,333,333원의 133.8%이고, 최신 거래 50,000,000원보다도 16,000,000원 높습니다. 전체 평균 65,900,000원만 보면 비슷해 보이지만, 최근 가격이 이전 구간보다 30.9% 하락한 점을 감안하면 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,588,000원 |
| 1. 임차인 이재성 보증금(우선변제) | 100,000,000원 | 64,412,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차인 보증금 중 35,588,000원이 미배당됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 리포트에서는 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수를 0원으로 처리합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 후순위 배당액을 바꿀 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형아파트)으로 이용 중이며, 전용 16.01㎡입니다. 솔리채는 72세대이고 사용승인일은 2011.11.29입니다.
- 입지. 간석오거리역 북서측 인근으로 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 인천1호선 간석오거리역, 경인선 동암역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 속하며, 토지는 평지의 세로장방형이고 북측 약 8m 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,089,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 10층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.8회, 낙찰률 0.0%이고 최근 실거래 흐름도 이전 구간 대비 -30.9%입니다. 원룸형 소형 주택의 가격 접근은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 어떤 조건과 절차로 임차권등기 말소에 연결되는지 매각서류 원문을 대조해야 합니다.
- 최근 시세 기준. 전체 평균 65,900,000원보다 최근 12개월 평균 49,333,333원과 최신 거래 50,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 이전 구간보다 -30.9% 내려온 상태이므로 현재 최저가 66,000,000원에 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 세금 압류 확인. 남동구·계양세무서장·부천세무서장 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 회차별 가격. 현재 신건 66,000,000원, 1회 유찰 가정 52,800,000원, 2회 유찰 가정 42,240,000원입니다. 확약 반영 시 각 회차의 실질취득은 해당 매각가와 같습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 확약이 풀고, 가격이 남는다
이 물건의 첫인상은 보증금 100,000,000원의 대항력 임차인 때문에 무거워 보입니다. 실제로 배당 계산만 적용하면 신건 매각가 66,000,000원에서 64,412,000원이 임차인에게 배당되고 35,588,000원이 남습니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그 다음부터는 가격이 문제입니다. 확약을 반영한 실질취득 66,000,000원은 최근 12개월 평균 49,333,333원의 133.8%이고 최신 거래 50,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 추세도 -30.9%이며, 단지 경매 통계는 평균 2.8회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 따라서 이 사건은 “대항력 임차인 때문에 비싼 물건”이 아니라, “확약으로 인수는 해소됐지만 현재 가격이 최근 시세보다 높은 물건”으로 보는 것이 핵심입니다.
