인천지방법원 2026타경502897. 당하동 다원빌리지 103동 4층 402호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 한미자로, 2022.02.03 매매계약 후 2022.02.23 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 162,000,000원입니다. 이번 경매의 말소기준권리는 2022.12.20 안산농업협동조합의 가압류 18,017,690원입니다.
문제는 말소기준보다 앞서 점유와 전입을 갖춘 조하람입니다. 임대차계약일은 2021.12.10, 확정일자는 2021.12.13, 점유개시는 2022.01.14, 주민등록일자는 2022.01.17입니다. 따라서 2022.12.20 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인이고, 보증금도 162,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 통상이라면 배당되지 못한 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 반전이 있습니다. 매각물건명세서에 을구 8번 주택임차권등기와 관련해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 이에 따라 조하람의 룰상 미배당 보증금 11,942,000원은 실질 인수 0원으로 처리합니다. 단, 이 확약의 효과는 조하람 임차권에만 적용됩니다. 확약 밖 점유자인 이재범·강로건은 별도로 살펴야 하며, 현재 자료상 두 사람 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502897 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 검단구 당하동 1083-2 다원빌리지 103동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 철근콘크리트조 5층 건물 중 4층 402호 |
| 임차권 범위 | 4층 402호 46.03㎡ 전부 |
| 소유자 | 한미자 (2022.02.23 소유권이전 · 거래가액 162,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 153,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 162,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.20 안산농업협동조합 가압류 · 18,017,690원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 확약 전후로 결과가 갈린다
조하람의 임차권등기 자체는 2024.02.28로 말소기준권리보다 늦지만, 대항력 판단의 출발점은 임차권등기일이 아니라 앞선 점유·전입입니다. 조하람은 2022.01.17 전입했고 확정일자는 2021.12.13이므로, 2022.12.20 가압류보다 앞섭니다. 따라서 배당요구를 통해 우선변제를 받더라도 보증금이 전액 충족되지 않으면 통상 그 부족액은 매수인이 인수하게 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조하람 | 2022.01.17 | 162,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 룰상 11,942,000원 확약 실질 0원 |
| 이재범 | 2024.06.04 | 미상 | 대항력 無 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 강로건 | 2025.09.10 | 미상 | 대항력 無 | 확인 필요 | 승계 없음 |
이재범과 강로건은 각각 2024.06.04, 2025.09.10 전입으로 말소기준일 2022.12.20보다 늦습니다. 따라서 현재 자료 기준으로 두 사람은 대항력 없는 점유자이며 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 강로건은 2026.07.07 배당요구를 했습니다. 두 사람의 보증금과 확정일자는 확인되지 않으므로 배당순위 자체는 원문 확인이 필요하지만, 대항력 여부와는 구분해서 봐야 합니다.
③ 가격 점검 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 회차의 최저매각가는 감정가와 같은 153,000,000원입니다. 조하람의 말소동의 확약이 유효하게 적용되면 매수인의 실질 인수는 0원이므로 실질취득은 153,000,000원입니다. 다만 이 물건과 비교할 최신 실거래 표본이 제시돼 있지 않아, 이 금액이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
따라서 2022.02.23 소유권이전 당시 거래가액 162,000,000원과 현재 감정가 153,000,000원의 단순 차이만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 두 숫자의 시점이 다르기 때문입니다. 이 사건은 권리 인수 문제가 확약으로 정리되더라도, 가격 측면은 별도 검증이 필요한 신건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,942,000원 |
| 1. 임차인 조하람 보증금 | 162,000,000원 | 150,058,000원 |
| 2. 안산농업협동조합 가압류 | 18,017,690원 | 0원 |
| 3. 근로복지공단 가압류 | 33,138,050원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 162,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 원형 계산에서는 조하람 보증금 부족분 11,942,000원이 매수인 인수로 잡힙니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 이 사건은 정확도 규칙상 해당 임차인의 실질 인수를 0원으로 처리합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 5층 건물 중 4층 402호입니다.
- 주위환경. 당하동 백석초등학교 동측 인근으로, 주변에 아파트·다세대주택·학교·공원·근린생활시설이 소재하며 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(당하지구)·성장관리권역이며, 절대보호구역·상대보호구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가. 감정자료에는 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 조하람의 주택임차권에 대한 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 전제입니다. 입찰 전 대상 임차권·조건·말소 절차를 원문으로 대조하세요.
- 임차인 3명 점유 확인. 조하람 외 이재범·강로건의 현재 실제 점유 여부와 인도 가능 시점을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 별도 검증. 최신 실거래 비교치 없이 감정가 153,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 강로건 배당요구. 강로건은 2026.07.07 배당요구를 했으므로 보증금·확정일자와 실제 배당순위를 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
- 후순위 권리. 안산농업협동조합 가압류 이후 국민건강보험공단 압류, 근로복지공단 가압류, 주택도시보증공사 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 매각기일 직전 변동사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리의 승부처는 ‘11,942,000원’이 아니라 확약서다
이 물건은 겉으로만 보면 상당히 까다로운 인수형입니다. 조하람의 전입은 2022.01.17로 말소기준 가압류보다 앞서고, 보증금 162,000,000원은 현재 최저가 153,000,000원보다 큽니다. 실제 배당 계산에서도 11,942,000원이 남습니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 그 부족분이 커지는 전형적인 대항력 임차인 구조입니다.
하지만 이 사건에는 해당 주택임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 조하람 관련 룰상 인수액은 병기하되, 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다. 나머지 이재범·강로건은 말소기준 뒤 전입으로 현재 자료상 대항력이 없습니다. 결국 권리 측면의 큰 고비는 확약서가 해소하지만, 현재 153,000,000원이 시장가격 대비 유리한지는 최신 실거래 확인 전까지 결론을 내릴 수 없습니다. 이 사건은 “권리 확인 완료”와 “가격 메리트 확인 완료”를 분리해서 봐야 합니다.
