인천지방법원 2026타경502902. 부평동 휴갤러리 2층 201호로, 감정평가상 방 3개·화장실 2개 구조의 오피스텔입니다. 소유자는 전현정이며 2019년 1월 1일 매매, 거래가액 179,000,000원으로 등기됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2024년 12월 18일 부평구 압류를 말소기준으로 볼 때, 권가람의 전입일 2023년 2월 28일이 그보다 앞선다는 점입니다.
권가람은 임대차계약일 2023년 2월 15일, 확정일자도 같은 날이고, 2023년 2월 28일 전입·점유를 시작했습니다. 이후 2025년 3월 4일 199,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 원칙적으로는 대항력 있는 임차권이므로 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않으면 잔액 인수 문제가 생길 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 확약이 적용되는 권가람에 대해서는 실제 매수인 인수를 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502902 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 756-196 휴갤러리 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 방 3개 · 화장실 2개 · 지상 12층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 전현정 · 2019.01.01 매매 · 거래가액 179,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 말소동의 확약
2019년 신정신용협동조합 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 2022년 민간임대주택등기도 2023년 등록말소로 정리됐습니다. 현재 말소기준은 2024년 12월 18일 부평구 압류입니다. 그보다 앞서 전입한 권가람은 대항력이 있는 임차인이고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권가람 | 2023.02.28 / 2023.02.15 | 199,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 있음 | 확약 반영 실질 0원 |
| 임정연 | 2025.05.23 / 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
② 가격 판단 — 실거래 비교 자료가 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 207,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 오피스텔 또는 인근 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아, 현재 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,698,000원 |
| 1. 임차인 권가람 보증금 | 199,000,000원 | 199,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 199,000,000원 | 4,302,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 권가람 보증금 199,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 4,302,000원이 배당돼 청구액 기준 194,698,000원의 미배당이 발생합니다. 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 실질 인수액을 분리
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 207,000,000원 | 194,698,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 165,600,000원 | 199,000,000원 | 36,518,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 132,480,000원 | 199,000,000원 | 69,174,720원 | 0원 |
36,518,400원과 69,174,720원은 일반적인 대항력 임차인 배당부족 계산에서 나타나는 룰상 금액입니다. 그러나 이 사건에서는 권가람 임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천1호선 동수역 서측 인근. 단독주택·다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천1호선 동수역이 있습니다.
- 이용상태. 방 3개·화장실 2개 구조의 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상 12층 건물로 사용승인일은 2019.01.21입니다.
- 설비. 급·배수, 도시가스 개별난방, 소화설비, 승강기, 기계식주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측과 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 권가람 임차권등기의 말소 범위와 조건을 매각물건명세서 및 제출 문서 원본에서 반드시 대조하세요.
- 임정연 임차관계 확인. 전입은 말소기준권리 이후지만 보증금이 확인되지 않으므로 현황조사·명세서 최신본을 다시 확인해야 합니다.
- 배당표 구분. 현재 회차에서 권가람 보증금은 199,000,000원 전액 배당되지만 주택도시보증공사 청구에는 194,698,000원의 미배당이 남습니다.
- 유찰 시 인수 계산 주의. 일반 계산상 36,518,400원·69,174,720원의 인수액이 나타나지만 확약이 유효하게 적용되면 권가람 관련 실질 인수는 0원입니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 207,000,000원만 보고 저가 여부를 판단하지 마세요.
맺으며 — 권리 핵심은 ‘확약의 유효성’, 가격은 별도 검증
이 사건은 얼핏 보면 199,000,000원의 대항력 임차보증금 때문에 인수 위험이 큰 구조처럼 보입니다. 실제로 권가람은 말소기준권리보다 먼저 전입했고 확정일자와 임차권등기까지 갖췄습니다. 하지만 현재 회차에서는 보증금이 전액 배당되고, 무엇보다 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 권가람 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
다만 확약 밖의 임차관계까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다. 임정연의 보증금은 확인되지 않았고, 최근 실거래 자료도 없어 감정가 207,000,000원의 시장가격 적정성은 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 말소동의 확약의 범위와 최신 임차관계 원본 확인, 그리고 별도의 시세 검증입니다.
