인천지방법원 2026타경502928. 인천 남동구 구월동 정광빌라 지층3호, 전용 43.83㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 신재욱이며 2020.11.04 매매로 거래가 60,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기 순서만 보면 선순위인 임차인 박진희입니다. 2021.10.18 확정일자, 2021.10.28 전입·점유를 갖추었고 보증금은 60,000,000원입니다. 이후 2022.03.04 잠실세무서장의 압류가 말소기준권리로 잡혀 있어 원칙적으로는 임차인의 대항력이 문제되지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
따라서 이 물건은 보증금 60,000,000원을 낙찰대금에 더해 실질취득가를 계산하는 일반적인 선순위 임차인 인수형과는 다릅니다. 예상배당에서도 임차보증금 60,000,000원이 우선 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 권리 부담이 확약으로 정리되는 만큼 남는 핵심은 106,000,000원의 신건 가격이 시세에 비해 어느 수준인지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502928 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 349-920 지층3호 · 인천광역시 남동구 모래내로 16-12 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 43.83㎡ · 지층 3호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 신재욱 (2020.11.04 매매 · 거래가 60,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 106,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 실질 인수 0
말소기준권리는 2022.03.04 갑구 17번 국 압류입니다. 임차인 박진희는 그보다 앞선 2021.10.28 전입·점유와 2021.10.18 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 2023.09.18에는 보증금 60,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진희 | 지층 3호 43.83㎡ 전부 | 60,000,000원 | 2021.10.28 / 2021.10.18 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
말소기준 이후의 2023.04.25 주택도시보증공사 가압류 1,990,000,000원, 2026.04.13 강제경매개시결정, 2026.05.12 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 과거 등기된 근저당권과 가압류·경매신청 대부분은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세의 141.3%
정광빌라의 비교 대상은 전용 43.83㎡입니다. 확인된 거래는 2021.10, 3층, 75,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균과 최신 거래가격도 75,000,000원으로 잡혀 있습니다. 반면 현재 최저매각가는 106,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 43.83㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 43.83㎡ | 1건 | 75,000,000원 |
최저가 106,000,000원은 최근 12개월 평균 75,000,000원의 141.3%입니다. 말소동의 확약으로 실질 인수액이 0원이므로 실질취득가 역시 현재 회차에서는 106,000,000원이고, 이 금액 역시 비교 시세를 크게 웃돕니다. 따라서 신건 가격을 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,284,000원 |
| 1. 임차인 박진희 보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,990,000,000원 | 43,716,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 106,000,000원 가정 시 임차인 박진희의 보증금 60,000,000원은 전액 우선배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 43,716,000원이 배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 106,000,000원 | 43,716,000원 | 2,006,284,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 84,800,000원 | 22,873,600원 | 2,027,126,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 67,840,000원 | 6,218,880원 | 2,043,781,120원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차인이 존재하지만 확약에 의해 실질 인수가 0원으로 정리되므로, 낙찰가가 내려간다고 보증금 미배당분이 매수인에게 전가되는 구조로 계산되지 않습니다. 1회 유찰 시 매각가는 84,800,000원, 2회 유찰 시 67,840,000원이며 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천지하철 2호선 모래내시장역 남동측 인근이며, 주위는 다세대주택과 다가구주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고, 인근에 모래내시장역과 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 알씨조 슬래브지붕 4층 건물의 지층 3호이며 외벽은 돌붙임·타일붙임, 창호는 샷시 창호입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 2~3미터 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 토지. 대지 179.0㎡, 완경사의 사다리형 토지이며 공시지가는 1,320,000원/㎡입니다.
- 규모. 정광빌라는 15세대이며 사용승인일은 1996.09.02입니다.
- 현황. 외벽에는 ‘정광빌라’로 표시되어 있고 현관에는 전기공급정지 예정 안내문이 붙어 있는 것으로 조사됐습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건에서 매수인 인수 0원을 만드는 핵심 근거이므로 입찰 직전 매각물건명세서와 확약서 내용을 다시 대조해야 합니다.
- 임차보증금 배당 확인. 박진희 보증금 60,000,000원은 현재 배당안에서 전액 우선배당되며, 전입·점유·확정일자 및 배당요구 관계를 원본과 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 현재 106,000,000원은 최근 12개월 평균 75,000,000원의 141.3%입니다. 신건 가격 자체에 시세 할인은 없습니다.
- 거래 표본. 동일면적 비교 거래가 1건이므로 개별 호수의 내부 상태와 실제 매도 가능 가격을 추가 확인할 필요가 있습니다.
- 지층 현황. 대상은 지층 3호입니다. 현장 방문 시 내부 상태와 설비 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 전기공급 관련 현황. 현관에 전기공급정지 예정 안내문이 붙어 있는 것으로 조사됐으므로 입찰 전 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 60,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 인수 위험이 커 보입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있고, 예상배당도 임차보증금 60,000,000원을 전액 배당하는 구조라 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
반대로 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 106,000,000원은 최근 12개월 평균 75,000,000원의 141.3%이며, 최신 확인 거래도 75,000,000원입니다. 즉 이 사건의 핵심은 선순위 임차인을 단순히 겁낼 것도 아니고, 확약이 있다는 이유로 현재 가격을 싸다고 볼 것도 아닙니다. 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 신건 가격은 최근 비교 시세보다 높습니다.
