98,816,000원
서울남부지방법원 2025타경10909. 금천구 시흥동 789-36, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제3층 제302호 다세대주택입니다. 감정가 193,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 98,816,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 수준이지만 이 사건은 단순히 유찰 횟수만 보고 판단하면 안 됩니다. 임차인 김정근의 전입·점유는 2019.12.20이고 현재 말소기준인 주택도시보증공사 가압류는 2020.09.08이므로, 임차인은 말소기준보다 선순위의 대항력 임차인입니다.
보증금은 180,000,000원, 확정일자는 2019.11.29이며 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저가 98,816,000원을 가정하면 집행비용 2,178,688원을 뺀 96,637,312원이 임차인에게 배당되고, 나머지 83,362,688원은 통상적인 권리계산에서는 매수인 인수로 남습니다. 그런데 이 사건에는 결정적인 매각조건이 붙어 있습니다. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각된다는 내용입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10909 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 789-36 제3층 제302호 · 도로명 서울특별시 금천구 독산로 160-3 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제302호 |
| 사용승인일 | 2015.09.18 |
| 소유자 | 서진영 (2016.04.19 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 98,816,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있지만 매각조건이 뒤집는다
2015.09.25 설정된 신정신용협동조합 근저당권은 2016.02.05 일부포기로 이미 말소됐습니다. 2020.02.26 김종규의 강제경매개시결정도 2020.07.27 말소됐습니다. 현재 권리관계에서 기준이 되는 권리는 2020.09.08 주택도시보증공사 가압류 300,000,000원입니다.
김정근의 전입·점유일 2019.12.20은 이보다 빠르므로 대항력이 인정되고, 확정일자 2019.11.29와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 임차권등기는 2022.01.10 접수됐습니다. 따라서 별도 조건이 없다면 미배당 보증금은 매수인이 부담할 수 있는 구조지만, 이번 매각에서는 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 제시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정근 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 180,000,000원 | 2019.12.20 / 2019.11.29 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실제 임차인 1명 |
③ 유찰이 더 돼도, 확약 전 권리구조는 ‘보증금 고정형’
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 최저가가 내려간다고 곧바로 총부담이 내려가지 않습니다. 낙찰가가 낮아질수록 배당받지 못한 보증금이 커져 매수인 인수액이 증가하기 때문입니다. 이 사건도 매각조건을 제외하고 보면 현재 회차의 인수액 83,362,688원이 4회 유찰 시 102,770,150원, 5회 유찰 시 118,296,120원으로 늘어납니다. 즉 확약 조건이 없다면 최저가만 낮아지는 것을 가격 메리트라고 볼 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 98,816,000원 | 51.2% | 83,362,688원 | 실질 인수 0원* |
| 4회 유찰 시 | 79,052,800원 | 40.96% | 102,770,150원 | 해당 임차권 조건 적용* |
| 5회 유찰 시 | 63,242,240원 | 32.77% | 118,296,120원 | 해당 임차권 조건 적용* |
따라서 이 사건의 핵심은 “3회 유찰돼 싸졌다”가 아니라 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지입니다. 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,816,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,178,688원 |
| 1. 임차인 김정근 보증금 | 180,000,000원 | 96,637,312원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 2.2%를 적용한 추정치입니다. 현재 회차에서는 임차인 보증금 중 83,362,688원이 미배당되는 계산이며, 해당 금액은 통상 매수인 인수 대상이지만 본건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 매각조건을 반영하면 실질 인수는 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 소재 한울중학교 남서측 인근. 오피스텔·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 본건은 다세대주택으로 이용중이며, 위생·급배수·난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됩니다.
- 도로. 토지는 세장형 주거용 건부지로 이용중이며 동측으로 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물, 사용승인일 2015.09.18. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지가 이 사건의 핵심입니다.
- 룰상 인수액과 혼동 금지. 현재 배당계산의 83,362,688원은 조건을 반영하기 전의 미배당 인수액입니다. 조건 반영 후 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
- 실제 임차인 수. 실제 임차인은 김정근 1명입니다. 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 보고 보증금을 중복 계산하지 않습니다.
- 감정가 할인율만으로 가격 판단 금지. 3회 유찰·51.2%라는 숫자는 확인되지만 이를 곧바로 시세보다 싸다는 근거로 사용하지 않습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태, 임차권등기 말소 절차를 매각 전후 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당계산 외 부담 가능 항목은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 최저가보다 ‘매각조건’이 먼저다
이 물건을 숫자 하나로 요약하면 최저가 98,816,000원이 아니라 보증금 180,000,000원입니다. 김정근은 말소기준보다 먼저 전입·점유해 대항력이 있고, 현재 회차 배당계산상 83,362,688원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가가 더 내려가도 인수액이 커져 총부담이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
다만 본건은 그 일반식을 바꾸는 명시적 매각조건이 있습니다. 임차인 및 주택임차권승계인이 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이를 반영하면 현재 회차의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 98,816,000원*입니다. 따라서 결론은 “대항력 위험 자체보다 반환청구권 포기·말소 조건의 확정 확인이 입찰의 선결조건”입니다. 3회 유찰이라는 사실만으로 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
* 매각조건을 반영한 실질 인수 판단입니다. 조건을 제외한 현재 회차 배당계산상 미배당 보증금은 83,362,688원입니다.
