인천지방법원 2026타경502950. 부평동 타워팰리스 에이 8층 804호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 압류 자체가 아니라 2020년부터 이어진 임차인의 선순위 점유·전입입니다. 임차인 이왕용은 2020.03.27 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2020.05.04 전입 및 점유를 개시했습니다. 이후 2023.03.09 국의 압류가 말소기준권리가 되었으므로, 임차인은 그보다 앞선 대항력을 갖습니다.

일반적인 배당 계산이라면 감정가와 동일한 202,000,000원에 매각되어도 집행비용 3,628,000원이 먼저 빠져 임차인에게는 198,372,000원만 배당되고, 보증금 중 3,628,000원이 남습니다. 그러나 이 사건에는 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 주어진 판단 기준에 따라 이 확약이 적용되는 이왕용 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 확약은 해당 임차권에만 적용되며, 본건에서 별도로 확인된 다른 임차인은 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다

등기부에는 2017.04.21 농협은행 근저당권 163,200,000원이 있었지만 2020.05.06 해지로 이미 말소되었습니다. 현재 경매에서 선언된 말소기준은 2023.03.09 국의 압류입니다. 임차인 이왕용의 전입·점유는 2020.05.04이므로 그보다 앞서며, 확정일자도 2020.03.27입니다. 따라서 대항력 있음·우선변제권 있음으로 분석됩니다.

실제 임차인은 1명입니다. 이왕용은 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아니라 실제 임차인으로 기재되어 있으므로 보증금 202,000,000원을 별도의 보증기관 채권과 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 경매 신청채권자로 등재되어 있습니다.

② 가격 — 202,000,000원이 현재 시세인지 별도 검증이 필요하다

확인되는 가격 수치는 현재 감정가·최저매각가 202,000,000원과 소유자 임형순의 2020년 취득 거래가액 202,000,000원입니다. 두 금액이 같지만, 2020년 거래가를 2026년 현재 시세로 간주할 수는 없습니다.

따라서 이 물건은 신건 최저가가 감정가와 동일하다는 사실만으로 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와 직접 비교할 수 있는 수치가 확인되지 않으므로, 가격 메리트 판단은 보류하는 것이 맞습니다. 특히 권리상 실질 인수가 0원으로 정리되더라도, 그것이 곧바로 시세 대비 저가 매수라는 뜻은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)

배당 계산상 임차인 보증금 부족분은 3,628,000원입니다. 그러나 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 때문에 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 순위와 금액은 집행 과정에서 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약 적용 여부가 숫자를 완전히 바꾼다

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃돌기 시작하면, 확약이 없을 경우 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 따라서 최저가만 보고 가격이 내려갔다고 판단해서는 안 됩니다. 다만 이 사건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 주어진 판단 기준상 각 회차의 실질 인수는 0원입니다. 그 결과 실질취득액은 확약이 유효하게 적용되는 한 각 회차의 낙찰가와 동일하게 움직입니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 건물이며 본건은 8층 804호입니다. 사용승인일은 2017.03.09입니다.
• 주위환경. 부평고등학교 남서측 인근이며, 주변은 오피스텔·아파트·다세대주택·근린생활시설·각급 학교 등으로 구성되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 1호선 부평시장역과 노선버스정류장이 소재하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 도로. 남측으로 약 8m 내외, 서측으로 약 6m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 설비가 되어 있습니다.
• 토지 이용. 인접 필지와 등고평탄한 장방형 토지이며, 업무시설 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
• 규제 기록. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역은 기록상 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
• 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 이 사건 권리분석의 결론을 바꾸는 핵심 문서는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 적용 대상이 이왕용 임차권등기인지, 말소에 별도 조건이 붙는지 원문으로 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 절차 확인. 등기부 을구 3번 주택임차권은 2024.05.21 등기되어 있습니다. 매각 후 실제 말소가 어떤 절차로 이뤄지는지 확인해야 합니다.
• 대항력 자체는 분명히 인식. 임차인은 전입 2020.05.04, 확정일자 2020.03.27로 말소기준 2023.03.09보다 앞섭니다. 확약을 제외하면 인수 위험이 발생하는 구조입니다.
• 가격은 별도 검증. 신건 최저가 202,000,000원이 현재 시세 대비 저렴하다는 근거는 확인되지 않습니다. 2020년 소유권 취득가 202,000,000원과 같다는 이유만으로 현재 시세를 판단하면 안 됩니다.
• 유찰가만 보지 않기. 확약이 적용되지 않는다고 가정하면 1회 유찰 시 룰상 인수 43,462,400원, 2회 유찰 시 75,329,920원으로 커집니다. 낮아진 최저가만으로 실질취득액을 계산하면 오류가 생깁니다.
• 현황·관리비 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유 상태와 관리비 체납 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 승부처는 ‘대항력’보다 확약서의 실제 효력 확인

이 사건은 처음 보면 보증금 202,000,000원의 대항력 임차인이 있어 위험도가 높아 보입니다. 실제로 일반 배당 계산에서는 현재 회차에도 3,628,000원의 보증금 부족분이 발생하고, 유찰될수록 룰상 인수액이 커집니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점이 결론을 바꿉니다. 해당 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 202,000,000원으로 봅니다.

다만 권리 문제가 정리되었다고 해서 가격까지 유리해지는 것은 아닙니다. 최근 실거래 수치를 근거로 감정가 202,000,000원의 적정성을 검증할 수 없는 만큼, 이 물건은 “확약으로 권리위험은 크게 줄었지만 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 신건 오피스텔”로 정리하는 것이 적절합니다.