인천지방법원 2026타경502954. 부평동 주영팰리스3 제3층 제303호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이종삼이고 2022.09.15 매매로 소유권을 취득했으며 등기부 기재 거래가액은 185,000,000원입니다. 현재 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구액도 185,000,000원입니다.
이 사건은 흔한 근저당 실행형과 구조가 다릅니다. 과거 농협은행 116,400,000원 근저당과 군위축산업협동조합 14,400,000원 근저당은 이미 2020.06.08 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2024.01.26 현대카드의 14,847,992원 가압류입니다. 이후 광주은행· 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류, 세금 압류, 주택임차권등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502954 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 433-136 주영팰리스3 3층 303호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 주부토로75번길 18 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 내 제3층 제303호 |
| 임차권 범위 | 제3층 제303호 45.05㎡ 전부 |
| 소유자 | 이종삼 · 2022.09.15 매매 · 거래가액 185,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 156,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 현대카드 가압류
말소기준권리는 2024.01.26 접수된 현대카드 가압류입니다. 이후 광주은행 가압류 18,289,700원, 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류 19,095,770원, 국세·지방세 압류 3건, 을구 5번 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차관계 — 실제 임차관계 2명, 확약은 조아라에게만 적용
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조아라 제3층 제303호 45.05㎡ 전부 | 전입 2020.06.09 확정 2020.05.06 | 임차권등기상 140,000,000원 / 185,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
| 김나현 | 전입 2026.03.03 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
조아라는 확정일자와 배당요구가 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다. 임차권등기에는 2020.05.06 계약의 140,000,000원과 2022.03.15 계약의 185,000,000원이 함께 기재되어 있어 계약 이력이 복수로 나타납니다. 다만 이 사건에서는 매각물건명세서에 “을구 순위 5번 주택임차권등기 — 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출”이 명시되어 있습니다.
③ 가격 구조 — 신건 156,000,000원, 시세 판단은 별도 확인
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 156,000,000원인 신건입니다. 조아라 임차권의 실질 인수를 0원으로 반영하면 현재 회차 기준 매수인의 실질취득액도 156,000,000원입니다.
이 사건은 감정가·최저가와 권리관계는 확인되지만, 동일 물건 또는 인근 비교 가능한 실거래 가격을 수치로 직접 대조할 근거는 없습니다. 따라서 156,000,000원이 시장가격 대비 싸거나 비싸다고 단정하지 않고, 가격 메리트 평가는 실거래 확인 후 판단하는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,984,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 14,847,992원 | 14,847,992원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 18,289,700원 | 18,289,700원 |
| 4. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 19,095,770원 | 19,095,770원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 100,782,538원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권 총액은 237,233,462원, 채권자 예상 배당액은 153,016,000원, 총 미배당은 84,217,462원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 인천생활예술고등학교 북측 인근이며, 주위에는 중소규모 오피스텔·공동주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측 약 8m 내외 포장도로, 서측 약 3m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 부평동 433-136·433-137은 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역입니다.
- 토지거래허가 관련. 감정자료에는 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조아라 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단에서 가장 중요한 문서입니다. 말소동의 대상·조건이 을구 5번 주택임차권 전체에 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 김나현 점유관계 확인. 전입은 말소기준 후라 대항력은 없지만 현재 점유 여부와 인도 절차는 별도 확인이 필요합니다.
- 임차권등기 계약 이력 확인. 조아라 임차권에는 140,000,000원과 185,000,000원의 두 계약이 병기되어 있으므로 현재 효력이 있는 계약관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 압류 3건 중 당해세가 있으면 실제 배당순위와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 직접 확인. 감정가 156,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·인근 주거용 오피스텔 실거래와 비교해야 합니다.
- 회차 가격과 시세를 구분. 124,800,000원·99,840,000원은 유찰 시 최저매각가 시나리오일 뿐 시장가치 자체를 뜻하지 않습니다.
맺으며 — “대항력 있음”과 “실제 인수액”은 다르다
이 사건의 핵심은 조아라 임차권입니다. 전입일이 2020.06.09로 말소기준권리보다 빨라 원칙적으로는 대항력에 따른 인수 가능성을 먼저 봐야 합니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 이 임차권에 대한 매수인의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 별도 전입자인 김나현은 2026.03.03 전입으로 말소기준 후라 대항력이 없습니다.
따라서 현재 회차에서 계산되는 실질취득은 최저매각가와 같은 156,000,000원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건으로 배당순위 변수가 있고, 현재 회차에서도 채권 전체에 84,217,462원의 미배당이 발생합니다. 또 시장가격과 직접 비교할 실거래 근거가 없으므로, 이 물건은 권리상 인수위험을 정리한 뒤 가격은 별도로 검증해야 하는 유형입니다.
