인천지방법원 2026타경502961. 인천 연수구 옥련동 백산아파트 102동 8층 803호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 건물은 철근콘크리트조 지하2층·지상21층 중 8층, 사용승인일은 1994.09.23.입니다. 현재 소유자는 이정자로 2020.05.15. 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 210,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 탁민예의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.07.24., 확정일자는 2021.07.26., 점유개시는 2021.10.11., 주민등록일자는 2021.10.12.이며, 보증금은 280,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.11.21. 접수됐습니다. 제공된 말소기준은 2026.04.15. 갑구 19번 강제경매개시결정이므로, 이 임차인은 말소기준보다 앞선 대항요건을 갖춘 임차인으로 분류됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502961 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 옥련동 630 백산아파트 102동 8층 803호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 · 8층 803호 84.99㎡ 전부 |
| 소유자 | 이정자 (2020.05.15. 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 264,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 먼저다
2020.05.15. 설정된 우리은행 근저당권 110,000,000원은 2021.10.12. 해지되어 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 2023.11.21. 등기된 탁민예의 주택임차권입니다. 임차인의 주민등록일자 2021.10.12.와 점유개시일자 2021.10.11.이 2026.04.15. 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력 있음으로 분류되며, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 탁민예 | 8층 803호 84.99㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 280,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
탁민예는 보증기관의 중복신고나 대위·승계 표기가 없는 실제 임차인 1명입니다. 보증금 합산 문제는 없습니다. 배당요구는 2023.11.21. 접수됐고, 확정일자는 2021.07.26.입니다. 말소동의 확약은 이 임차권에 대해서만 실질 인수 위험을 제거하는 것으로 보아야 합니다. 확약 범위 밖의 별도 임차권이 존재한다면 그 위험은 별도로 판단해야 하나, 이 사건에 표시된 실제 임차인은 탁민예 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,496,000원 |
| 1. 임차인 탁민예 보증금(우선변제) | 280,000,000원 | 259,504,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 임차보증금 미배당액은 20,496,000원으로 매수인 인수 항목에 잡히지만, 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 확약 반영 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 264,000,000원 | 20,496,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 211,200,000원 | 72,556,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 168,960,000원 | 114,205,440원 | 0원 |
확약이 없다면 유찰될수록 임차보증금 미배당분이 커져 매수인 인수액도 증가하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건은 탁민예 임차권에 대한 말소동의 확약이 있으므로 각 회차의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 264,000,000원이고, 이후 회차에서도 해당 회차의 매각가 자체가 실질취득의 중심이 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 옥련동 인천능허대초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하2층·지상21층 건물의 8층 803호이며, 사용승인일은 1994.09.23.입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측·서측·북측으로 각각 폭 약 30M, 8M, 8M의 포장도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 대로2류 접합, 상대보호구역, 과밀억제권역이며 옥련동 630 및 630-1에는 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 기재되어 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건 권리분석의 결론을 바꾸는 핵심 문서입니다. 탁민예 임차권등기에 대한 말소동의 범위와 조건을 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약이 존재하더라도 실제 소유권 이전 후 임차권등기 말소가 어떤 절차로 진행되는지 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 룰상 배당표에는 20,496,000원의 미배당 인수가 계산되지만, 이 사건은 확약을 반영해 실질 인수를 0원으로 판단합니다.
- 가격 별도 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 264,000,000원을 곧바로 시세로 보지 말고 별도로 가격 검증이 필요합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 대상은 8층 803호 84.99㎡ 전부입니다. 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용이 있는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
등기만 보면 이 물건은 보증금 280,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 264,000,000원보다 커서, 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 전형적인 인수형입니다. 실제 배당 계산도 현재 회차에서 20,496,000원의 인수액을 표시합니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사건이므로 탁민예 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
따라서 이 사건을 단순히 “보증금이 최저가보다 크니 위험하다”라고만 볼 수도 없고, 반대로 “확약이 있으니 싸다”라고 볼 수도 없습니다. 권리 측면에서는 확약의 범위와 말소 절차가 승부처이고, 가격 측면에서는 별도의 실거래 검증이 필요합니다. 현재 제공된 숫자로 확정할 수 있는 결론은 실질 인수 0원, 현재 회차 실질취득 264,000,000원입니다.
