인천지방법원 2026타경502967. 연희동 ‘휴안’ 4층 407호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형연립주택)입니다. 현재 소유자는 박일성으로, 2022.02.21 매매를 원인으로 2022.03.31 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 135,000,000원입니다. 과거 2016.07.18 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당 108,000,000원은 2022.03.31 해지로 이미 말소됐습니다.
이번 경매의 말소기준은 2023.06.27 국의 압류입니다. 문제는 임차인 강령환의 전입·점유가 2022.03.31로 그보다 빠르다는 점입니다. 따라서 단순히 등기부상 임차권등기가 말소된다는 이유만으로 보증금 승계 위험이 사라지는 구조는 아닙니다. 이 사건에서는 별도로 제출된 말소동의 확약서가 그 위험을 해소하는 핵심 자료입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502967 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서해구 연희동 710-12 휴안 4층407호 · 도로명 인천광역시 서해구 간촌로7번길 7-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 도시형생활주택(단지형연립주택) · 임차권 범위 4층 407호 36.02㎡ 전부 |
| 소유자 | 박일성 · 2022.02.21 매매 · 거래가액 135,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 142,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 빠른 임차인의 전입
과거 수산업협동조합중앙회 근저당은 경매 전에 이미 말소됐으므로 이번 경매의 기준권리가 아닙니다. 현재 말소기준은 2023.06.27 압류이며, 이후의 지방세 압류, 국세 압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 강령환의 전입·점유는 2022.03.31로 기준권리보다 먼저이므로 대항력 자체는 인정되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제는 있고, 확약으로 실질 인수 0원*
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강령환 | 4층 407호 36.02㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.31 | 2022.03.14 | 135,000,000원 | 있음 · 2024.04.18 | 대항력 有 우선변제 有 | 보증기관 승계 표시 없음 |
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 142,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 | 113,600,000원 | 23,790,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 90,880,000원 | 46,155,840원 | 0원* |
* 룰상 인수액은 말소동의 확약서를 반영하지 않은 경우의 계산값입니다. 제출된 확약은 강령환의 해당 임차권에만 적용해 실질 인수를 0원으로 반영했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,788,000원 |
| 1. 임차인 강령환 보증금 | 135,000,000원 | 135,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 4,212,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 강령환의 보증금 135,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 미배당액은 130,788,000원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 먼저 차감될 수 있어 실제 배당액과 후순위 미배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아시아드경기장역 남동측 인근으로, 주변에는 아파트·다세대주택·학교·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재합니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형연립주택)이며, 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물입니다.
- 설비. 난방시설·위생설비·급배수설비·승강기설비·주차장이 갖춰져 있습니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구), 과밀억제권역, 철도보호지구, 가축사육제한구역에 해당하고 도로에 접합니다.
- 토지거래허가. 감정요항표에는 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로 입찰 전 현행 지정 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 강령환 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서에 근거하므로, 문구와 적용 범위를 원본에서 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해야 실제 배당순서를 판단할 수 있습니다.
- 임차인 배당 상태 확인. 강령환은 보증금 135,000,000원, 전입 2022.03.31, 확정일자 2022.03.14, 배당요구 2024.04.18로 정리됩니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가와 최저가는 142,000,000원으로 동일한 신건이므로, 실거래 가격을 별도로 확인하기 전에는 할인 여부를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — 승부처는 ‘대항력’보다 확약서의 효력과 세금 배당
표면만 보면 보증금 135,000,000원의 대항력 임차인이 있어 인수 위험이 큰 물건처럼 보입니다. 실제로 강령환의 전입일은 2022.03.31로 말소기준인 2023.06.27 압류보다 빠르고, 확정일자와 배당요구도 갖추고 있습니다. 다만 이 사건에는 해당 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 그 확약을 반영한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
반면 배당 측면에서는 국세·지방세 압류 3건이 남습니다. 당해세가 있으면 현재 예상배당표보다 선순위 차감이 커질 수 있으므로 확약서와 세금채권 확인이 핵심입니다. 가격은 현재 감정가와 최저가가 모두 142,000,000원인 신건이지만, 직접 비교할 최근 실거래 근거가 없으므로 ‘싸다’는 결론을 내릴 단계가 아닙니다. 권리상 핵심은 확약서의 적용 범위, 배당상 핵심은 세금채권의 우선순위, 가격상 핵심은 별도의 최신 시세 확인입니다.
