인천지방법원 2026타경502971. 계양구 동양동 스페이스빌 3층 301호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 강샛별이며 2022.07.22 매매를 원인으로 2022.07.25 소유권을 이전받았고 거래가액은 150,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기 순위보다 먼저 존재하는 임차인의 대항력과, 그 위험을 해소하는 말소동의 확약서입니다.
임차인 김한슬은 2022.07.25 주민등록, 2022.07.29 확정일자를 갖췄고 보증금은 150,000,000원입니다. 말소기준으로 선언된 2023.10.20 국 압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 있습니다. 일반 배당 계산만 하면 신건 매각가 126,000,000원에서 집행비용 2,564,000원을 뺀 123,436,000원이 임차인에게 배당되고 26,564,000원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 이 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502971 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 동양동 595-6 스페이스빌 3층 301호 |
| 도로명 | 인천광역시 계양구 양지말3길 4-1 |
| 용도 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 3층 301호 |
| 소유자 | 강샛별 · 2022.07.22 매매 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 126,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
이 사건의 말소기준권리는 2023.10.20 국 압류입니다. 이후 부천시·계양구(인천광역시)·국의 압류와 2026.04.15 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기된 주택임차권은 2024.11.12이지만 김한슬의 주민등록일은 2022.07.25이므로 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김한슬 | 제3층 제301호 34.04㎡ 전부 | 150,000,000원 | 有 2022.07.25 전입 | 有 2022.07.29 확정일자 | 실질 0원 |
을구 9-2는 2025.01.07 접수된 9번 임차권의 경정등기로, 임대차계약일자와 확정일자를 경정한 항목입니다. 별도의 임차보증금을 합산하지 않으며 실제 임차인은 김한슬 1명으로 봅니다.
③ 배당과 인수 — 계산상 26,564,000원, 실질은 0원
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 1. 임차인 김한슬 보증금 | 150,000,000원 | 123,436,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 126,000,000원 가정. 일반 계산상 김한슬 보증금 부족분은 26,564,000원이지만, 말소동의 확약서를 반영한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 배당순위와 후순위 미배당에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 현재는 ‘싸다’고 단정하지 않는다
감정가와 최저매각가는 모두 126,000,000원이고 신건입니다. 현재 소유자의 2022년 취득 거래가액은 150,000,000원이지만, 과거 취득가격만으로 현재 시세를 정할 수는 없습니다. 최근 실거래 비교가 확인되지 않은 상태에서는 126,000,000원이 현재 시장가격보다 낮다고 단정하거나 가격 가점을 주지 않는 것이 안전합니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 계양3동 행정복지센터 북측 인근으로 다세대주택·연립주택·상가점포 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 5층 건물의 3층 301호이며 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 도로에 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지거래. 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부 차이. 특이사항 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인 협조 부재로 내부구조를 확인하지 못해 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 김한슬의 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인합니다.
- 임차권 경정 확인. 을구 9-2는 9번 임차권의 경정등기이므로 계약일자·확정일자 경정 내용을 원문과 대조합니다.
- 압류 4건 확인. 국·부천시·계양구(인천광역시)·국 압류가 있고, 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 현재 시세 확인. 과거 150,000,000원 취득가만으로 신건 126,000,000원의 가격 메리트를 판단하지 말고 최근 인근 실거래를 확인합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 실제 구조·마감·수선 필요 여부를 별도로 점검합니다.
맺으며 — 대항력은 강하지만, 확약이 인수위험을 끊는다
이 사건은 표면만 보면 보증금 150,000,000원의 대항력 임차인이 있고 최저가가 126,000,000원이어서 인수형 사건처럼 보입니다. 실제로 확약을 빼고 계산하면 신건에서 26,564,000원의 미배당이 발생합니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다.
따라서 권리의 핵심은 “대항력이 있느냐”에서 끝나는 것이 아니라 그 대항력을 매수인에게 행사하지 않도록 한 확약이 유효하게 반영되느냐입니다. 그 부분이 확인되면 남는 판단축은 가격과 내부 상태입니다. 최근 시세를 확인하기 전에는 신건 126,000,000원을 싸다고 단정하지 않는 것이 맞습니다.
