인천지방법원 2026타경502991. 학익동 꿈앤가 4층 402호, 전용 46.47㎡를 사용하는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 홍성규이고, 등기상 가장 먼저 눈에 들어오는 핵심은 임차권입니다. 김정순은 2021.12.17 임대차계약, 2021.12.21 확정일자, 2022.02.04 주민등록, 2022.02.06 점유개시로 확인되며 보증금은 123,450,000원입니다. 말소기준으로 선언된 2024.01.25 압류보다 주민등록이 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다.
다만 이 사건은 대항력만 보고 인수액을 계산하면 결론을 놓치게 됩니다. 매각물건명세서에는 을구 순위 5번 주택임차권등기가 인수권리로 기재돼 있으면서도, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 정확도 규칙에 따라 김정순 임차권의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 이 확약은 김정순 임차권에 대한 판단이며, 다른 미상 임차인에게 확대 적용할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502991 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 306-7 꿈앤가 4층402호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 한나루로433번길 28 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 전용 / 층 | 46.47㎡ · 5층 중 4층 402호 |
| 소유자 | 홍성규 · 2019.11.04 매매 · 거래가액 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 131,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 123,450,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 핵심
2012년 우리은행 근저당과 남인천농업협동조합 근저당은 각각 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2024.01.25 국 압류이고, 이후 2024.03.11 등기된 김정순 주택임차권과 2026.04.16 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 표시돼 있습니다. 다만 임차인의 주민등록은 2022.02.04로 말소기준보다 빨라, 임차권의 대항력 자체는 별도로 존재합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정순 | 4층 402호 46.47㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.04 / 2021.12.21 | 123,450,000원 | 대항력우선변제말소동의 확약 | 0원 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세지표보다 높다
꿈앤가는 총 7세대, 사용승인일은 2011.11.28입니다. 확인되는 실거래 표본은 1건으로, 2022.05 전용 49.87㎡ 2층이 128,800,000원에 거래됐습니다. 제공된 최근 시세지표 역시 128,800,000원이며, 현재 최저가 131,000,000원은 그 금액의 101.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 49.87㎡ | 2 | 128,800,000원 |
| 시세지표 | 46.47㎡ | 1건 | 128,800,000원 |
실질 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준 금액은 131,000,000원입니다. 이는 시세지표 128,800,000원보다 높습니다. 따라서 신건을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 확인되는 거래가 1건이고 거래월이 2022.05라, 현재 가격을 판단할 때 표본과 최신성의 한계도 함께 감안해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,634,000원 |
| 1. 임차인 김정순 보증금 | 123,450,000원 | 123,450,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 123,450,000원 | 4,916,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형에서는 집행비용 2,634,000원, 김정순 보증금 123,450,000원, 주택도시보증공사 4,916,000원으로 매각대금 131,000,000원이 전부 배분됩니다. 주택도시보증공사 미배당액은 118,534,000원이나 이는 매수인 인수액으로 표시되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한나루로433번길에 위치하며, 주위에 각급학교·공동주택·단독주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량출입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 2011.11.28 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 402호입니다. 외벽은 석재·벽돌 마감, 창호는 PVC샷시 이중창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 205.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 1,331,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 7세대이고 확인되는 실거래는 1건입니다. 가격 판단 시 거래 표본이 적다는 점을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건에서 실질 인수 0원의 핵심 근거는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 적용 대상과 말소 조건을 매각물건명세서 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 우편함에 정** 우편물이 있다는 현황조사 내용이 있으므로 실제 점유자와 인도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 131,000,000원은 시세지표 128,800,000원의 101.7%입니다. 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 보기는 어렵습니다.
- 실거래 표본. 확인되는 거래는 2022.05의 1건이므로 최근 가격 수준을 판단할 때 추가 실거래 확인이 중요합니다.
- 토지거래허가구역. 감정요항표에는 2025.08.21 기준 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재돼 있고 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 표시돼 있습니다. 매각기일 2026.10.01 시점의 적용 여부는 원문 기준으로 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 확약서 내용을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리의 핵심은 확약, 가격의 핵심은 101.7%
이 물건은 단순한 “임차인 없음” 사건이 아닙니다. 보증금 123,450,000원의 대항력 있는 임차인 김정순이 존재하고, 주민등록도 말소기준보다 빠릅니다. 다만 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서가 있어 그 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리됩니다. 따라서 권리 판단의 핵심은 확약서의 실제 효력과 적용 조건을 원본에서 확인하는 것입니다.
가격 측면에서는 현재 실질취득 기준 131,000,000원이 시세지표 128,800,000원의 101.7%입니다. 확인되는 거래도 2022.05의 1건뿐이라 신건을 싸다고 평가할 근거는 부족합니다. 결국 이 사건은 “확약으로 인수위험은 해소되지만, 신건 가격 메리트는 확인되지 않는 다세대”로 정리됩니다.
