인천지방법원 2026타경503006. 인천광역시 부평구 부평동 중앙이클래스22차 8층 803호 오피스텔입니다. 등기상 현 소유자는 조석훈이고, 2022.08.19 매매로 소유권을 취득하면서 거래가액 268,000,000원이 기재됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.11.09 부평구의 압류이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 핵심은 일반 근저당이 아니라 임차권입니다. 현동매는 2022.07.28 주민등록, 2022.07.29 점유개시, 2022.07.06 확정일자를 갖고 있어 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금도 268,000,000원으로 최저가 230,000,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 신건 배당 후 부족액 42,020,000원이 매수인에게 남는 구조지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503006 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 502-8 중앙이클래스22차 8층803호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 장제로52번길 10-3 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 기준시점 현재 오피스텔 등으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 17층 건물 중 제8층 제803호 · 사용승인일자 2017.11.02 |
| 소유자 | 조석훈 · 2022.08.19 매매 · 거래가액 268,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 268,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2017.12.04 설정된 신한은행 근저당권 111,600,000원은 2022.07.29 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2023.11.09 부평구 압류가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 현동매의 임차권등기 자체는 2024.03.26이지만 주민등록일은 2022.07.28, 점유개시는 2022.07.29로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 정규락 | 2025-01-31 | - | 미상 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 강태양 | 2025-07-01 | - | 미상 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 중국인 현동매 | 2022-07-28 | 2022-07-06 | 268,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
정규락과 강태양은 각각 2025.01.31, 2025.07.01 전입으로 말소기준권리 2023.11.09보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않아 배당관계는 매각물건명세서 원문으로 다시 확인할 필요가 있습니다. 현동매는 대항력과 우선변제권이 확인되지만, 해당 임차권에는 말소동의 확약이 제출돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 시세 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 동일 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가, 가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 또는 최저가 230,000,000원이 현재 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 2022.08.19 소유권 취득 당시 거래가액 268,000,000원이 등기돼 있지만, 이를 현재 시세로 간주해 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 규칙상 인수액 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 230,000,000원 | 42,020,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 184,000,000원 | 87,376,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 147,200,000원 | 123,660,800원 | 0원 |
규칙상 인수액은 말소동의 확약을 반영하지 않은 기계적 계산값입니다. 이 사건의 실질 인수 판단은 확약을 반영해 0원으로 봅니다.
④ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,020,000원 |
| 1. 임차인 중국인 현동매 보증금 | 268,000,000원 | 225,980,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 268,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 현동매 보증금의 부족분은 42,020,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 이 임차권에 대한 매수인의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천부흥초등학교 남측 인근에 위치하며, 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철1호선·인천1호선 부평역과 노선버스정류장이 소재합니다. 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 17층 건물 중 제8층 제803호이며, 사용승인일자는 2017.11.02입니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생설비, 난방설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측 및 북측으로 노폭 약 5m 내외 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역으로 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가. 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 오피스텔 등으로 이용중이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 달려 있으므로 적용 대상·조건을 원문으로 최종 확인해야 합니다.
- 후순위 전입자 확인. 정규락·강태양은 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 점유 상태와 배당요구 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 최신 실거래 시세가 없어 감정가 230,000,000원이 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 권리 안전성과 가격 경쟁력은 별도로 판단해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.08.19 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기 내용과 매각 후 처리관계를 원문에서 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 현황조사상 여러 전입자가 확인되므로 실제 점유자를 확인하고 인도·명도 절차를 예상해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “42,020,000원 인수형처럼 보이지만, 확약 반영 시 0원”
표면적으로만 보면 이 물건은 대항력 있는 임차보증금 268,000,000원이 최저가 230,000,000원을 초과해 신건에서도 42,020,000원을 떠안을 수 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 현동매 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
반면 정규락·강태양의 보증금은 확인되지 않았고, 현재 시세를 판단할 최근 실거래 자료도 없습니다. 따라서 이 사건은 주된 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 후순위 임차관계와 가격을 추가 확인해야 하는 물건입니다. 신건 최저가 230,000,000원이 시세 대비 유리한지는 별도의 최신 거래 확인 없이는 결론내리지 않는 것이 맞습니다.
