인천지방법원 2026타경503011. 검암동 골드샤이어 4층 401호, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 양희일이며 2022.09.30 매매로 취득했고 등기부상 거래가액은 163,000,000원입니다. 현재 감정가와 최저매각가도 각각 163,000,000원으로 동일합니다.
권리분석의 중심은 2022년부터 이어지는 임차관계입니다. 최서연은 2022.08.11 확정일자를 받고 2022.09.05 전입·점유를 시작했으며, 보증금은 160,500,000원입니다. 이후 2024.09.27 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 말소기준은 2024.07.10 국민건강보험공단 압류이므로, 최서연의 전입은 그보다 앞서 대항력 있는 임차인에 해당합니다.
통상 이 구조라면 배당 후 남는 보증금은 매수인이 승계할 수 있습니다. 현재 회차 배당 계산에서는 집행비용 3,082,000원을 먼저 제하고 최서연에게 159,918,000원이 배당되어 582,000원이 남습니다. 다만 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있으므로, 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503011 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서해구 검암동 526-5 골드샤이어 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 지상 5층 건물 내 4층 401호 |
| 사용승인일 | 2012.04.17 |
| 소유자 | 양희일 (2022.09.30 매매 · 거래가액 163,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 163,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 확약이 핵심
현재 사건의 말소기준은 2024.07.10 국민건강보험공단 압류입니다. 그보다 앞선 최서연의 2022.09.05 전입은 대항력 판단에서 선순위에 놓입니다. 반면 2024.07.17 동양자산관리대부주식회사 가압류, 2024.09.27 주택임차권등기, 2026.04.16 현재 사건의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차관계 — 대항력·우선변제·승계 구분
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 최서연 주택전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.09.05 확정 2022.08.11 배당요구 2024.09.27 | 160,500,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 룰상 현재 회차 미배당 582,000원이나 말소동의 확약 반영 |
| 표대성 | 전입 2026.03.19 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 말소기준권리 2024.07.10 이후 전입 |
최서연은 전입·확정일자·보증금·배당요구가 모두 확인되는 선순위 임차인입니다. 현재 회차에서는 보증금 전액보다 582,000원이 부족하지만 확약으로 실질 승계는 0원입니다. 표대성은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 보증금이 확인되지 않았다는 이유만으로 매수인 승계형 임차인으로 볼 수는 없습니다.
③ 가격 판단 — 최신 실거래가 없어 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
현재 확인되는 금액 기준은 감정가 163,000,000원, 최저매각가 163,000,000원, 그리고 양희일의 2022.09.30 취득 당시 거래가액 163,000,000원입니다. 다만 2022년 거래는 현재 매각기일과 시차가 있어 최신 시세로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,082,000원 |
| 1. 임차인 최서연 보증금(우선변제) | 160,500,000원 | 159,918,000원 |
| 2. 가압류 · 동양자산관리대부주식회사 | 47,706,113원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산상 최서연 보증금 중 582,000원이 미배당되어 형식상 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 최서연 관련 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 반영 전·후를 분리해서 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 룰상 최서연 미배당 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 163,000,000원 | 582,000원 | 0원 | 163,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 130,400,000원 | 32,725,600원 | 0원 | 130,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 104,320,000원 | 58,440,480원 | 0원 | 104,320,000원 |
확약을 무시하고 일반 대항력 임차인 구조만 계산하면 낙찰가가 내려갈수록 최서연의 미배당 보증금이 582,000원 → 32,725,600원 → 58,440,480원으로 늘어납니다. 그러나 이 사건에서는 최서연에 관한 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 그 금액은 매수인의 실질 인수액으로 잡지 않습니다. 따라서 확약이 유효하게 적용되는 전제에서는 실질취득액이 각 회차의 매각가와 동일합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천2호선 검바위역 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철역 및 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 4층 401호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 약 7미터, 서측 약 9미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 최서연 주택임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 원문을 대조하세요.
- 최서연 배당관계. 현재 회차 계산상 159,918,000원 배당, 582,000원 미배당입니다. 이 미배당분의 실질 인수 0원 판단은 확약을 전제로 합니다.
- 표대성 점유 확인. 2026.03.19 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 현 점유 여부와 인도 예상 절차를 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 12개월 평균·최신 거래가 자료가 없으므로 감정가 163,000,000원을 현재 시세로 간주하지 마세요.
- 배당 외 항목. 당해세·임차인 최우선변제 등은 현재 배당표에 반영되지 않았으므로 입찰 전 원본 서류에서 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약으로 주된 인수는 0원”
이 사건은 보증금 160,500,000원의 대항력 있는 최서연 임차인이 존재한다는 점만 보면 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 현재 회차 계산에서도 582,000원이 배당되지 않습니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 최서연 관련 미배당 보증금은 매수인의 실질 인수 0원으로 처리하는 것이 핵심입니다.
반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 최저가 163,000,000원은 2022년 소유자 취득가와 같지만, 최신 실거래·최근 12개월 평균·가격 추세가 없어 현재 시세 대비 할인 여부를 검증할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 주된 권리 인수는 확약으로 정리되지만, 가격과 점유관계는 추가 확인이 필요한 다세대 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 결론입니다.
