* 인수 가정액은 제공된 예상배당표 기준입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 잔여 보증금 인수까지 해소하는 경우에는 해당 인수액이 실질 0원이 될 수 있습니다. 다만 확약서에 대항력 포기와 매수인에 대한 보증금 반환청구 포기까지 포함되어 있는지는 원문으로 확인해야 하므로, 현재 단계에서는 인수액을 확정적으로 0원 처리하지 않습니다.
인천지방법원 2026타경503039. 인천 미추홀구 용현동에 위치한 연지휴 3층 301호 오피스텔입니다. 전유부분은 80.2㎡이고, 철근콘크리트구조 14층 건물에 속합니다. 신건 감정가와 최저매각가는 모두 203,000,000원입니다.
겉으로는 감정가에서 시작하는 일반적인 강제경매지만, 등기와 임차관계를 살펴보면 구조가 복잡합니다. 최병용의 임차보증금은 260,000,000원이며, 전입·점유개시일이 말소기준권리보다 빠릅니다. 임차권등기는 말소기준권리 이후에 이루어졌으나, 그보다 앞선 전입과 점유에 따른 대항력은 별도로 판단해야 합니다.
게다가 최근 12개월 실거래 평균은 142,000,000원으로, 과거 거래까지 포함한 전체 평균 211,668,333원보다 크게 낮습니다. 전체 평균만 보면 최저가가 시세의 95.9%이지만, 최근 거래를 기준으로 보면 오히려 시세의 143.0%입니다. 과거 평균을 근거로 저렴하다고 판단하면 안 되는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503039 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 490-35, 3층 301호 도로명: 인천광역시 미추홀구 인주대로153번길 5 |
| 건물명 / 용도 | 연지휴 · 집합건물(오피스텔) |
| 전유부분 | 80.2㎡ · 14층 건물 중 3층 301호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 |
| 소유자 | 신재욱 · 2022.02.15 소유권이전 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 | 203,000,000원 |
| 최저매각가 | 203,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 말소기준권리 | 2022.12.30 · 갑구 6번 · 국(잠실세무서장) 압류 |
| 등기 임차권 | 최병용 · 보증금 260,000,000원 · 대항력 있음 |
| 특별사항 | 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
따라서 임차권등기가 후순위라는 사실만으로 보증금 전액이 소멸한다거나 매수인 인수가 없다고 결론 내릴 수 없습니다.
등기부의 기존 신한은행 근저당권은 채권최고액 144,000,000원으로 2016.10.28 설정되었으나, 2022.01.26 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준권리는 2022.12.30 국의 압류입니다.
이후 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 강서세무서장의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 등기상 소멸 여부와 선순위 대항력 임차인의 보증금 인수 여부는 별개입니다.
이는 임차권등기 말소 가능성과 관련된 중요한 자료입니다. 그러나 등기 말소동의만으로 대항력 포기와 잔여 보증금 반환청구권 포기까지 자동으로 확인되는 것은 아닙니다.
확약서 원문과 매각조건에서 매수인에 대한 보증금 반환청구 포기 및 대항력 포기 효력을 확인한 뒤 인수액을 확정해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.6억과 추가 전입자
확인되는 임차권자는 최병용 1명이며, 별도로 김소규·ZHAO SONGZI·SHEN FUSHUN의 전입 내역이 있습니다. 확인 대상은 총 4명이지만, 추가 전입자 3명을 보증금과 임대차관계가 확인된 계약상 임차인으로 단정하지 않습니다.
| 성명 / 구분 | 전입일 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
|
최병용 주택임차권등기 · 301호 전부 |
2022.01.25 | 260,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 잔액 인수 가능 말소동의 확약 |
|
김소규 추가 전입자 |
2026.01.29 | 미상 | 후순위 전입 대항력 없음 판정 점유관계 확인 |
|
ZHAO SONGZI 추가 전입자 |
2026.02.11 | 미상 | 후순위 전입 대항력 없음 판정 점유관계 확인 |
|
SHEN FUSHUN 추가 전입자 |
2026.01.29 | 미상 | 후순위 전입 대항력 없음 판정 점유관계 확인 |
최병용 — 대항력과 우선변제권
| 임대차계약일 | 2021.11.28 |
|---|---|
| 확정일자 | 2021.11.29 |
| 전입신고 | 2022.01.25 |
| 점유개시 | 2022.01.25 |
| 임차보증금 | 260,000,000원 |
| 임차 범위 | 3층 301호 80.2㎡ 전부 |
| 임차권등기 | 2023.11.27 · 을구 3번 |
| 대항력 | 있음 말소기준권리 이전 전입·점유 |
| 우선변제권 | 있음 확정일자 및 배당요구 |
| 배당요구 | 신청 · 2023.11.27 |
| 예상배당 | 199,358,000원 |
| 예상 미배당 | 60,642,000원 |
| 승계·인수 | 잔여 보증금 인수 가능성 · 확약 효력 확인 필요 |
제공된 배당 추정에 따르면 집행비용을 공제한 금액이 임차인에게 배당되므로 미배당액은 60,642,000원입니다. 이를 매수인이 인수하면 실질취득은 263,642,000원이 됩니다.
대항력 있는 보증금 인수 구조에서는 낙찰가가 내려가더라도 배당 부족분이 증가해 매수인의 총부담이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 따라서 유찰로 최저가가 낮아진다는 사실만으로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다.
추가 전입자 — 확약서와 별개로 확인할 점
김소규·ZHAO SONGZI·SHEN FUSHUN은 모두 말소기준권리 이후 전입하였으며, 제공된 권리판정상 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자, 정확한 임대차 및 점유관계는 확인되지 않았습니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 최병용의 임차권등기와 관련된 사항입니다. 이 확약서가 다른 전입자의 권리나 점유 문제까지 해결한다고 볼 수 없습니다. 실제 점유자, 임대차계약 여부, 보증금 및 명도 상대방을 별도로 확인해야 합니다.
보증기관의 대위·승계 관계 및 채권 귀속은 원본으로 확인해야 합니다. 신청채권자의 청구액을 최병용의 보증금과 별개의 임차보증금으로 합산하거나, 주택도시보증공사를 추가 실제 임차인으로 계산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균이 아니라 최근 거래를 보라
연지휴의 확인된 실거래는 총 6건입니다. 전체 거래 평균은 211,668,333원이지만, 최근 12개월 거래는 1건, 142,000,000원입니다. 최근 거래가격은 과거 평균 대비 -37.1%의 하락 추세를 나타냅니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 · 최신 | 83.73㎡ | 10층 | 142,000,000원 |
| 2025.05 | 83.73㎡ | 9층 | 180,000,000원 |
| 2022.05 | 83.73㎡ | 3층 | 274,000,000원 |
| 2022.03 | 83.73㎡ | 3층 | 190,010,000원 |
| 2022.02 | 80.2㎡ | 3층 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 77.59㎡ | 3층 | 224,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 211,668,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 83.73㎡ | 1건 | 142,000,000원 |
최근 시세 기준: 동일 최저가는 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 142,000,000원의 143.0%입니다.
과거 274,000,000원 등의 거래가 포함된 전체 평균만 보고 가격 경쟁력이 있다고 평가하면 최근 시장 상황을 놓치게 됩니다.
최근 거래는 83.73㎡·10층으로, 경매 대상인 80.2㎡·3층과 면적 및 층수가 다릅니다. 최근 12개월 거래 표본도 1건뿐이므로 142,000,000원을 대상 호실의 확정 시가로 단정할 수는 없습니다.
그러나 현재 최저가가 최신 거래보다 높고, 인수 가정 실질취득액은 그보다 더욱 높습니다. 표본 한계를 감안하더라도 최근 거래를 근거로 가격 메리트가 확인되지는 않습니다. 개별 호실의 상태와 층별 차이를 추가로 검증해야 합니다.
단순히 감정가보다 낮은 금액에 낙찰된다고 해서 최근 시장가격보다 싸게 매수하는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
제공된 배당 추정은 집행비용과 최병용의 우선변제 보증금을 우선 반영합니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8%로 추정되어 있으며, 실제 법원 배당액과 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,642,000원 |
| 1. 최병용 · 임차보증금 | 260,000,000원 | 199,358,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 | 260,000,000원 | 60,642,000원 |
미배당 보증금 60,642,000원은 매각대금 안에서 추가 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수 가능액입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 배당액은 제공된 추정표상 0원이며, 보증기관의 실제 채권 귀속 및 배당관계는 별도로 확인해야 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수가 늘어난다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 높고 잔여 보증금이 인수되는 구조에서는, 매각가가 내려가면 배당 부족분이 커집니다. 따라서 각 회차의 최저가만 비교해서는 실제 취득비용을 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 인수 가능액 | 실질취득* |
|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 203,000,000원 | 60,642,000원 | 263,642,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 162,400,000원 | 100,673,600원 | 263,073,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 129,920,000원 | 132,698,880원 | 262,618,880원 |
* 실질취득은 각 회차 매각가와 예상 인수액의 합계입니다. 집행비용 추정에 따라 총액에 차이가 있지만, 인수 구조가 유지되면 전체 부담은 임차보증금 260,000,000원 부근에서 고정됩니다. 취득세·명도비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.
결과적으로 인수 가정 실질취득액은 계속 260,000,000원 부근에 머뭅니다. 최근 실거래 142,000,000원과 비교할 때 유찰 자체가 실질적인 할인 효과를 제공하지 않습니다.
이 경우 신건의 실질취득 기준은 최저가 203,000,000원이 됩니다. 다만 최근 시세 142,000,000원의 143.0%이므로, 권리 위험의 해소가 곧 가격 메리트의 확보를 의미하지는 않습니다.
또한 추가 전입자 3명의 점유 및 권리관계는 이 확약서와 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 용현3동행정복지센터 북동측 인근입니다. 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하며, 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가되며, 동측과 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 3층 301호입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 있습니다. 공부상 용도와 실제 이용상태는 오피스텔입니다.
- 단지 규모. 연지휴는 12세대이며 준공일은 2016.09.28입니다. 소규모 건물 특성상 대단지와 동일한 거래 유동성을 전제하기 어렵습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약허가구역 관련 기재도 있으므로 입찰 전 적용 기간과 대상 범위를 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 공부와의 차이는 없습니다. 건물에는 '연지휴'라고 표시되어 있습니다.
- 거래·환금성. 확인된 실거래는 6건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 가격 추세가 -37.1%로 하락했으며, 같은 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.7회입니다. 실제 거래 성사 가능성과 재매각 가격은 추가 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 포기 및 매수인의 잔여 보증금 반환의무 해소까지 명시되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 인수 조건. 매각물건명세서상 을구 3번 주택임차권등기의 인수 문구와 확약서의 효력을 함께 대조하고, 보증금 인수액을 확정해야 합니다.
- 보증기관 채권관계. 주택도시보증공사의 강제경매 청구액 260,000,000원과 최병용의 임차보증금 260,000,000원의 대위·승계 및 배당관계를 확인해야 합니다. 동일 보증금을 중복 산정해서는 안 됩니다.
- 추가 전입자 조사. 김소규·ZHAO SONGZI·SHEN FUSHUN의 보증금과 임대차관계, 실제 거주 여부 및 점유권원을 확인해야 합니다. 최병용 관련 확약서가 이들의 점유 문제까지 해결하지는 않습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 211,668,333원만으로 입찰가를 산정하지 말고, 최근 거래 142,000,000원과 하락 추세 -37.1%를 우선 검토해야 합니다. 최근 거래의 면적·층수 차이도 고려해야 합니다.
- 실질취득 기준. 인수 위험이 해소되지 않으면 신건 263,642,000원, 1회 유찰 263,073,600원, 2회 유찰 262,618,880원의 실질취득 추정액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 명도 및 비용. 현장 점유자, 관리비 체납, 세금 및 명도 비용을 확인해야 합니다. 예상배당표에는 당해세와 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다.
- 매각조건 재확인. 2026.10.01 매각기일 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문과 최신 실거래를 대조하고, 매각조건 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — 보증금 인수 해소와 가격 검증이 모두 필요하다
이 사건은 최저가 203,000,000원만 보고 접근할 수 있는 물건이 아닙니다. 최병용의 보증금 260,000,000원은 최저가보다 높고, 제공된 배당 추정에서는 60,642,000원의 미배당액이 발생합니다. 이를 매수인이 인수하면 실질취득은 263,642,000원입니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 중요한 변수입니다. 확약서가 잔여 보증금의 매수인 인수까지 유효하게 해소한다면 해당 인수액을 실질 0원으로 판단할 수 있지만, 현재 확인된 말소동의 사실만으로 그 효력을 단정해서는 안 됩니다. 추가 전입자 3명의 점유관계도 별도로 남습니다.
가격 측면 역시 불리합니다. 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 142,000,000원이며, 최저가 203,000,000원은 그 143.0%입니다. 최근 시세 추세도 -37.1%로 하락하고 있습니다. 설령 보증금 인수 위험이 완전히 해소되더라도 신건 가격이 최근 시세보다 높다는 문제는 그대로 남습니다.
결론적으로 이 물건은 확약서의 보증금 인수 해소 효력, 추가 전입자의 점유관계, 그리고 하락한 최근 시세를 모두 확인해야 하는 고위험 검토 대상입니다. 유찰 시 최저가 하락만으로 가격 메리트가 생긴다고 판단할 수 없으며, 실질취득액을 기준으로 재검토해야 합니다.
