인천지방법원 2026타경503054. 구월동 대명어반스테이 20층 2001호, 전용 22.7864㎡의 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이며, 22층 건물 중 20층입니다. 현재 소유자는 김윤상으로, 2023.03.16 매매를 원인으로 2023.03.17 소유권을 이전받았고 당시 등기부 기재 거래가액은 127,000,000원입니다.
권리관계에서 가장 눈에 띄는 것은 이현화 명의의 125,000,000원 주택임차권등기입니다. 임차권등기는 2025.02.27 접수됐고, 등기사항에는 임대차계약일자 2023.01.17, 주민등록일자·점유개시일자 2023.02.24, 확정일자 2023.01.19가 기재돼 있습니다. 다만 대항력 판정값은 확정돼 있지 않아 별도의 대항력 유무를 단정하지 않습니다. 매각물건명세서에는 해당 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있으므로 이 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503054 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1142-2 대명어반스테이 20층 2001호 |
| 도로명 | 인천광역시 남동구 미래로 30 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 전용 22.7864㎡ · 22층 중 20층 |
| 소유자 | 김윤상 · 2023.03.16 매매 · 거래가액 127,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 107,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준권리는 2024.11.26 접수된 국의 압류입니다. 이후 2025.02.27 이현화의 주택임차권등기와 2026.04.17 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 등기상 임차권은 보증금 125,000,000원이며 말소기준권리 이후 접수됐습니다. 매각물건명세서는 이를 인수권리로 명시하면서도 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨을 적고 있습니다. 따라서 해당 임차권은 룰상 보증금 125,000,000원이 기재돼 있더라도 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
| 임차인 | 보증금 | 임대차·점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이현화 | 125,000,000원 | 계약 2023.01.17 · 주민등록/점유개시 2023.02.24 · 확정일자 2023.01.19 · 임차권등기 2025.02.27 | 미상 | 미상 | 실질 0원 말소동의 확약서 제출 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 대항력은 별도 확정값이 없어 단정하지 않으며, 해당 임차권에 대한 말소동의 확약만 인수액 판단에 반영했습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래가 크게 낮아졌다
대명어반스테이의 대상 면적은 22.7864㎡이며, 최근 12개월 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 77,833,333원, 최신 거래는 2026.08의 78,500,000원입니다. 전체 11건 평균 93,681,818원보다도 현재 최저가 107,000,000원이 높지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 22.01㎡ | 18 | 78,500,000원 |
| 2026.07 | 22.01㎡ | 22 | 73,000,000원 |
| 2025.10 | 22.49㎡ | 11 | 82,000,000원 |
| 2025.04 | 22.01㎡ | 19 | 87,000,000원 |
| 2024.12 | 22.01㎡ | 21 | 87,000,000원 |
| 2024.01 | 22.01㎡ | 21 | 80,000,000원 |
| 2023.07 | 22.01㎡ | 10 | 98,000,000원 |
| 2023.03 | 22.79㎡ | 20 | 127,000,000원 |
| 2022.09 | 22.79㎡ | 18 | 123,000,000원 |
| 2022.09 | 22.01㎡ | 19 | 115,000,000원 |
| 2022.06 | 22.01㎡ | 14 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 77,833,333원 |
현재 최저가 107,000,000원은 최근 12개월 평균 77,833,333원보다 29,166,667원 높고, 비율로는 137.5%입니다. 최신 거래 78,500,000원보다도 28,500,000원 높습니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 가격 추세는 -21.9%로, 현재 시장은 과거의 1억 원대 거래를 가격 기준으로 삼기보다 최근 7천만~8천만 원대 실거래를 우선해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,298,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 104,702,000원 |
| 미배당 | - | 20,298,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 신청채권자 청구액 125,000,000원 중 104,702,000원이 배당되고 20,298,000원이 미배당입니다. 매수인 인수액은 말소동의 확약 반영 후 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시 가격 구조
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 107,000,000원 | 104,702,000원 | 20,298,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 85,600,000원 | 83,659,200원 | 41,340,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 68,480,000원 | 66,847,360원 | 58,152,640원 | 0원 |
확약이 적용되는 임차권의 실질 인수는 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수가 늘어 총취득비가 고정되는 대항력 인수형으로 계산하지 않습니다. 다만 1회 유찰가 85,600,000원도 최근 12개월 평균 77,833,333원보다 높고, 2회 유찰가 68,480,000원에서야 최근 12개월 평균 아래가 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천시청 남측 인근. 각종 상업시설·오피스텔·공동주택·관공서 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 22층 건물 중 20층 2001호이며, 건축물대장 사용승인일은 2018.04.25입니다. 위생·상하수도·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도·규제. 업무시설(오피스텔), 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(구월업무지구) 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 3,782,000원/㎡, 지목 대, 상업용, 평지·가로장방형이며 광로2류에 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 표시 없음.
- 거래 흐름. 2023.03 동일 호수·유사 면적 127,000,000원 거래가 있었으나 최근 12개월 평균은 77,833,333원으로 낮아졌고, 최근 대비 과거 거래 추세는 -21.9%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원본 확인. 이 사건의 인수 0원 판단 핵심은 매각물건명세서에 명시된 주택도시보증공사의 임차권 말소동의 확약입니다. 입찰 전 원문과 적용 대상 임차권을 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 임차권등기에는 주민등록·점유·확정일자 기재가 있으나 대항력 판정값 자체는 확정돼 있지 않습니다. 확약과 별개로 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 11건 평균 93,681,818원보다 최근 12개월 평균 77,833,333원과 최신 거래 78,500,000원을 우선 기준으로 보는 것이 데이터 흐름에 맞습니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -21.9%입니다. 신건 107,000,000원은 최근 평균의 137.5%입니다.
- 유찰 구간 비교. 1회 유찰가는 85,600,000원, 2회 유찰가는 68,480,000원입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 변수
이 사건에는 보증금 125,000,000원의 주택임차권등기가 있어 표면적으로는 부담이 커 보입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 반영됩니다. 반면 가격은 최근 시장과 큰 차이가 있습니다. 신건 최저가 107,000,000원은 최근 12개월 평균 77,833,333원의 137.5%, 최신 거래 78,500,000원보다 28,500,000원 높습니다. 최근 거래 추세도 -21.9%입니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 임차보증금 인수보다 최근 실거래 대비 높은 신건 가격입니다.
