🏷️ 오피스텔 💰 155,000,000원 🛡️ 실질 인수 0원 👥 실제 임차인 2명 ⚠️ 압류 3건 📅 2026.10.01
인천지방법원 2026타경503094. 인천 남동구 구월동 두원파크빌 7층 701호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김관환이고, 2017.07.24 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 권리분석의 기준점은 2023.11.13 남동구 압류입니다. 이후 2024.08.06 남동구 압류, 2025.03.18 부천시 압류, 2026.04.20 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
핵심은 압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 박상훈 임차인입니다. 임대차계약일은 2022.06.04, 확정일자는 2022.07.08, 전입·점유개시는 2022.08.03이고, 보증금은 157,000,000원입니다. 현재 회차 매각가 155,000,000원을 전제로 하면 집행비용 2,970,000원을 먼저 뺀 뒤 박상훈에게 152,030,000원이 배당되어 계산상 4,970,000원이 남습니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어, 정확도 규칙에 따라 박상훈 관련 매수인 인수는 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503094 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1118-27 두원파크빌 7층 701호 · 도로명 인천광역시 남동구 문화서로65번길 31 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 7층 701호 · 51.34㎡ 전부 · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 김관환 · 2017.07.24 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 155,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 157,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차인 선순위, 그러나 확약이 핵심
말소기준권리는 2023.11.13 남동구 압류입니다. 박상훈의 전입·점유개시 2022.08.03은 이보다 빠르므로 대항력이 있고, 확정일자 2022.07.08과 배당요구가 확인돼 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 2024.08.30에는 보증금 157,000,000원의 주택임차권등기도 마쳐졌습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 박상훈 7층 701호 51.34㎡ 전부 | 2022.08.03 / 2022.07.08 | 157,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 배당요구 2024.08.30 · 말소동의 확약서 적용 |
| 고영희 오피스텔 | 2026.01.06 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 말소기준권리 이후 전입 |
② 가격 판단 — ‘최저가 1.55억’만으로 싸다고 할 수 없다
이 물건의 감정가와 신건 최저가는 모두 155,000,000원입니다. 박상훈 관련 확약을 반영하면 매수인의 실질취득 기준도 155,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 기준이 확인되지 않으므로, 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 리포트만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 ‘신건이라 싸다’, ‘감정가보다 싸다’는 가격 가점은 주지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,970,000원 |
| 1. 임차인 박상훈 보증금 | 157,000,000원 | 152,030,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 157,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 계산상 박상훈 보증금의 미배당액은 4,970,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 이 임차인에 대한 실질 매수인 인수액은 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 155,000,000원 | 4,970,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 124,000,000원 | 35,536,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 99,200,000원 | 59,985,600원 | 0원 |
위 ‘룰상 임차인 인수’는 박상훈 보증금의 배당 부족분 계산값입니다. 확약은 박상훈에게만 적용하므로 각 회차에서 박상훈 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔 구조이며, 철근콘크리트구조 10층 건물의 7층 701호입니다.
- 입지. 구월서초등학교 남서측 인근으로 단독주택·공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 인천지하철 1호선 예술회관역이 있어 대중교통 이용편의는 양호한 편입니다.
- 도로·토지. 2필지 일단의 대체로 정방형 토지이며 업무시설 건부지로 이용 중이고, 동측·북측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·난방·옥내소화전·승강기·기계식주차설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 공시지가. 2,013,000원/㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 업무용 · 평지·정방형·소로각지입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 박상훈 주택임차권등기의 말소 범위와 조건을 반드시 원문으로 확인하세요. 본 분석의 ‘실질 인수 0원’ 판단은 이 확약에 근거합니다.
- 확약 적용 범위. 확약은 박상훈에게만 적용됩니다. 고영희의 임대차관계와 보증금은 별도로 확인해야 합니다.
- 고영희 점유관계. 2026.01.06 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서 원문에서 재확인하세요.
- 세금 압류. 남동구 압류 2건과 부천시 압류 1건이 있습니다. 당해세 해당 여부에 따라 박상훈의 실제 배당액 등 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 155,000,000원을 시세보다 싸다고 전제하지 말고, 인근 오피스텔의 최근 실거래를 별도로 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 등기부에는 2017.08.11 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 의무와 현재 상태를 원문에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “4,970,000원 인수”보다 확약서 한 장이 더 중요하다
표면적인 배당 계산만 보면 박상훈의 보증금 157,000,000원 중 4,970,000원이 남아 매수인이 떠안을 구조입니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 주택임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 박상훈과 관련한 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다. 유찰돼 매각가가 낮아져 룰상 미배당액이 35,536,000원, 59,985,600원으로 커져도 같은 확약이 유효하게 적용되는 한 박상훈 관련 실질 인수는 0원입니다.
다만 이 사건을 곧바로 ‘안전하고 싼 물건’으로 결론내릴 수는 없습니다. 확약은 박상훈에게만 적용되고 고영희의 보증금이 확인되지 않으며, 세금 압류 3건의 배당 영향도 남아 있습니다. 또 감정가·최저가 155,000,000원을 최근 시장가격과 비교할 실거래 기준이 없어 가격 메리트는 별도로 검증해야 합니다. 권리상 승부처는 확약서의 효력과 적용범위, 가격상 승부처는 155,000,000원의 실제 시세 적정성입니다.
