인천지방법원 2026타경503117. 주안동 월드클래스 4층 403호, 전용 59.88㎡ 오피스텔입니다. 감정평가에서도 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 권리관계의 핵심은 단순한 근저당 말소형이 아닙니다. 등기부 을구에는 엄운룡의 주택임차권등기가 있고, 주민등록일자와 점유개시일자는 2020.11.10, 확정일자는 2020.10.15로 기재돼 있습니다. 등기 내용에는 임차보증금이 계약별로 185,000,000원과 194,000,000원으로 표시돼 있습니다.
이 임차권은 경매개시결정일인 2026.04.20보다 앞선 권리여서 등기상 매수인 인수 대상으로 표시되어 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 내용이 있어, 정확도 규칙상 엄운룡의 임차권에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 문제는 이 확약이 엄운룡에게만 적용된다는 점입니다. 별도 점유자인 한승민은 2025.10.10 전입했고 대항력이 있는 것으로 조사됐지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 실질취득비용은 현재 최저가만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503117 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 25-29 월드클래스 4층 403호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 석정로 390-1 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 59.88㎡ · 13층 건물 중 4층 403호 |
| 소유자 | 김관환 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 187,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 194,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 사용승인일 | 2018.09.19 |
| 세대수 | 28세대 |
① 권리 흐름 — 확약 적용 권리와 미상 임차인을 분리해서 봐야 한다
등기상 핵심은 을구 1번 주택임차권입니다. 엄운룡은 2020.11.10부터 점유·전입했고 확정일자도 2020.10.15로 확인됩니다. 이 임차권은 경매개시결정 2026.04.20보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수 대상으로 기재됐습니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 이 임차인의 인수는 실질적으로 0원으로 반영합니다. 등기상 보증금은 185,000,000원 및 194,000,000원으로 기재돼 있으나, 확약에 따라 해당 임차권의 인수부담은 제거되는 구조입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엄운룡 | 403호 전부 · 2020.11.10 | 185,000,000원 / 194,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자·배당요구 | 확약 · 실질 0원 |
| 한승민 | 2025.10.10 전입 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수금액 미상 |
엄운룡의 등기상 임차보증금은 계약별 185,000,000원 및 194,000,000원으로 기재돼 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 한승민은 이 확약 대상이 아니므로 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 숫자상 96.9%, 그러나 최근 흐름은 -8.4%
월드클래스의 최근 12개월 거래는 2건이고 평균 거래가는 193,000,000원입니다. 현재 최저매각가 187,000,000원은 이 평균의 96.9%입니다. 최신 거래는 2026.09의 208,000,000원이고, 대상과 면적이 일치하는 59.88㎡ 거래는 2026.06 3층에서 178,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 54.59㎡ | 11 | 208,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 3 | 178,000,000원 |
| 2025.08 | 59.95㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2024.10 | 58.67㎡ | 13 | 172,000,000원 |
| 2024.06 | 58.67㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2022.07 | 54.59㎡ | 13 | 230,000,000원 |
| 2021.08 | 54.59㎡ | 11 | 237,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 193,000,000원 |
전체 7건 평균은 205,714,285원이지만 과거 230,000,000원대 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 12개월 평균 193,000,000원과 최신 거래 208,000,000원을 우선해야 합니다. 동시에 최근 거래와 이전 거래의 흐름은 -8.4%로 하락 추세입니다. 최저가가 최근 평균보다 낮다는 이유만으로 큰 가격 메리트를 부여하기보다는, 동일면적 59.88㎡의 2026.06 거래가 178,000,000원도 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 187,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,418,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 194,000,000원 | 183,582,000원 |
| 미배당 | - | 10,418,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 주택도시보증공사의 청구액 194,000,000원 중 183,582,000원이 배당되고 10,418,000원이 미배당됩니다. 이 배당표의 매수인 인수 0원 수치는 엄운룡 임차권의 말소동의 확약을 반영한 것으로 볼 수 있으나, 한승민의 보증금이 미상인 점은 별도로 남습니다.
⑤ 회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 187,000,000원 | 183,582,000원 | 10,418,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 149,600,000원 | 146,705,600원 | 47,294,400원 |
| 2회 유찰 · 64% | 119,680,000원 | 117,204,480원 | 76,795,520원 |
유찰되면 표면적인 최저가는 149,600,000원, 119,680,000원으로 내려갑니다. 하지만 한승민의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가 하락분만큼 실제 취득비용이 그대로 낮아진다고 단정할 수 없습니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 확인될 경우 그 금액이 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로, 회차 가격보다 임차보증금 확인이 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주안역 북서측 인근으로 아파트·오피스텔·다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 주안역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물의 4층 403호이며 사용승인일은 2018.09.19입니다. 위생·난방·소방·승강기·기계식주차 설비가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 북측으로 약 20M 도로와 접합니다. 공시지가는 3,123,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 규모. 월드클래스는 28세대이며 거래 표본은 7건입니다. 최근 12개월 표본은 2건입니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.12.08 민간임대주택등기가 등기부에 기재되어 있으므로 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 한승민 보증금 확인. 2025.10.10 전입한 한승민의 보증금과 실제 점유관계를 확인해야 합니다. 현재 가장 큰 권리변수입니다.
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 엄운룡 임차권 말소동의 확약서의 적용 대상과 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 엄운룡의 등기에는 보증금 185,000,000원 및 194,000,000원, 주민등록·점유개시 2020.11.10, 확정일자 2020.10.15 및 2022.10.27이 기재돼 있습니다.
- 가격 비교. 신건 최저가는 최근 12개월 평균 193,000,000원의 96.9%지만 동일면적 59.88㎡의 2026.06 거래는 178,000,000원입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -8.4%이므로 과거 전체 평균 205,714,285원보다 최근 거래를 우선해 판단해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리 관계를 등기부·매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 확약은 한 사람의 위험을 지웠을 뿐이다
이 물건에서 가장 중요한 구분은 엄운룡과 한승민을 하나로 묶어 보지 않는 것입니다. 엄운룡의 주택임차권은 등기상 인수 대상이지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있어 실질 인수부담을 0원으로 볼 수 있습니다. 반면 한승민은 2025.10.10 전입한 별도 대항력 임차인으로 조사됐고 보증금이 확인되지 않았습니다.
가격만 보면 최저가 187,000,000원은 최근 12개월 평균 193,000,000원의 96.9%이고 최신 거래 208,000,000원보다 낮습니다. 하지만 동일면적 최근 거래가 178,000,000원이고 최근 추세도 -8.4%입니다. 여기에 한승민의 미상 보증금까지 더해질 수 있으므로, 현재 단계의 핵심은 할인율이 아니라 확약 밖 임차인의 실제 인수액을 확정하는 것입니다.
