인천지방법원 2026타경503132. 검암동 그랜드캐슬 비동 5층 502호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 권영만이고, 2020.12.24. 거래가액 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 소유권 이후 설정된 담보권이 아니라 선순위 임차인입니다. 김혜림은 2021.03.15. 점유를 시작하고 2021.03.19. 전입신고와 확정일자를 갖췄으며, 임차보증금은 120,000,000원입니다.
말소기준으로 선언된 권리는 2022.09.20. 주택도시보증공사의 가압류이고, 임차인의 전입·확정일자는 그보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권으로 보아야 합니다. 다만 현재 신건 가격 133,000,000원을 기준으로 한 예상배당에서는 집행비용을 제외하고 임차인 보증금 120,000,000원이 전액 배당됩니다. 여기에 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 이 임차권에 관한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503132 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서해구 검암동 664-11 그랜드캐슬 비동 5층502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제5층 제502호 |
| 소유자 | 권영만 (2020.12.24. 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 133,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
등기부상 과거 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준으로 잡힌 2022.09.20. 주택도시보증공사 가압류보다 김혜림의 전입일·확정일 2021.03.19.가 빠르므로, 임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 상태입니다. 이후 동안산세무서장 압류, 남동세무서장 압류, 2026.04.20. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.20억, 현재 회차는 전액배당
| 임차인 | 사용부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김혜림 | 5층 502호 36.71㎡ 전부 | 2021.03.19 | 2021.03.19 | 120,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 수치가 없습니다. 따라서 감정가 133,000,000원이나 유찰 후 최저가만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 다세대주택은 개별 물건별 위치·층·상태에 따른 가격 편차가 커, 권리가 정리된다는 이유만으로 가격까지 유리하다고 연결해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,662,000원 |
| 1. 임차인 김혜림 보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 10,338,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사 관련 채권의 총 미배당액은 2,180,662,000원이며, 소유자 잔여는 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 소재 대인고등학교 서측 인근. 주위는 연립주택 및 다세대 등이 분포하는 주거지대이며 전반적인 주거환경은 양호합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통여건을 고려할 때 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제5층 제502호이며, 외벽은 벽돌쌓기 및 타일붙임 마감, 창호는 PVC샷시 등입니다.
- 설비. 위생 급배수시설과 소화설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1지구)·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역이며 도로에 접합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 어떤 조건으로 을구 8번 주택임차권을 말소하는지 직접 대조해야 합니다.
- 현재 회차 배당. 133,000,000원 가정에서는 김혜림 보증금 120,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시 재계산. 1회 유찰 시 일반 계산상 인수 15,889,600원, 2회 유찰 시 36,812,160원으로 표시되므로 확약의 실효 여부가 더 중요해집니다.
- 시세 별도 확인. 비교 가능한 최근 실거래 수치가 없어 감정가나 유찰가 자체를 시세 메리트로 해석하면 안 됩니다.
- 세금·배당 원본 확인. 동안산세무서장·남동세무서장 압류가 있으므로 실제 배당에서는 당해세 등 우선채권을 원본으로 점검해야 합니다.
맺으며 — 권리는 ‘확약’, 가격은 ‘시세 확인’이 승부처
이 사건은 임차인이 없는 단순형이 아닙니다. 김혜림은 말소기준보다 앞선 2021.03.19. 전입과 확정일자를 갖춘 선순위 대항력 임차인이고, 보증금도 120,000,000원으로 큽니다. 다만 현재 신건 133,000,000원에서는 보증금이 전액 배당되고, 해당 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서도 제출돼 있어 실질 인수는 0원입니다. 유찰 후에는 일반 계산상 미배당 보증금이 커지므로 확약서 원문 확인이 필수이고, 비교 실거래 자료가 없는 만큼 낮아진 최저가만으로 싸다고 판단해서도 안 됩니다.
