인천지방법원 2026타경503137. 인천 미추홀구 주안동 정다운파크빌 9층 903호, 전용 59.42㎡ 오피스텔입니다. 현 소유자는 권영만이며 2021.05.26 매매를 원인으로 2021.06.08 소유권을 이전받았고 거래가액은 170,000,000원입니다. 권리분석의 기준이 되는 권리는 2022.04.14 안산세무서장의 압류입니다. 2016.07.08 설정됐던 농협은행주식회사 근저당권 124,800,000원은 2021.05.18 이미 말소돼 이번 경매의 말소기준권리가 아닙니다.
핵심은 차대민 임차인입니다. 임대차계약일자는 2021.04.17, 확정일자는 2021.05.03, 전입 및 점유개시는 2021.05.18이고 보증금은 170,000,000원입니다. 말소기준권리인 2022.04.14 압류보다 전입이 앞서므로 대항력 있음으로 확인됩니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 정확도 규칙상 이 임차인의 매수인 인수액은 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503137 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 48-1 정다운파크빌 9층 903호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 59.42㎡ · 15층 건물 내 9층 903호 |
| 이용상태 | 현재 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 권영만 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 184,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 확약으로 인수 해소
2016.07.08 농협은행주식회사 근저당권은 2021.05.18 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2022.04.14 안산세무서장의 압류입니다. 차대민 임차인의 전입일 2021.05.18은 이보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 이후 2022.09.13 주택도시보증공사 가압류, 2026.04.20 강제경매개시결정, 2026.08.04 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 차대민 | 2021.05.18 | 2021.05.03 | 170,000,000원 | 2023.06.19 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 신건 가격이 높다
정다운파크빌은 33세대, 2016.05.16 준공 건물입니다. 실거래 12건의 전체 평균은 138,083,333원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 133,200,000원, 최신 거래는 2026.08 135,000,000원이며, 최근 거래 추세는 이전보다 -5.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 62.9㎡ | 11 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 62.9㎡ | 9 | 133,000,000원 |
| 2026.06 | 58.79㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2026.01 | 58.79㎡ | 9 | 138,000,000원 |
| 2025.09 | 59.42㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.42㎡ | 5건 | 133,200,000원 |
현재 최저가 184,000,000원은 최근 12개월 평균의 138.1%입니다. 최신 거래 135,000,000원보다도 높습니다. 전체 실거래 평균 138,083,333원을 기준으로 해도 최저가는 133.3% 수준입니다. 특히 최근 추세가 -5.9%인 만큼 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 따라서 현재 회차를 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,376,000원 |
| 1. 임차인 차대민 보증금 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 10,624,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 차대민 보증금 170,000,000원이 전액 배당되는 산식이며 매수인 인수액도 0원입니다. 배당 산식상 채권 미배당액은 2,230,376,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 확약이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 184,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 147,200,000원 | 25,660,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 117,760,000원 | 54,688,640원 | 0원 |
이 물건은 일반적인 대항력 인수형과 구분해서 봐야 합니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인 인수로 옮겨 붙는 구조지만, 확인된 차대민 임차인에 대해서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있으므로 실질 인수는 0원입니다. 다른 임차인은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석암초등학교 북측 인근이며, 주변에 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 주안역·간석역이 있어 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 현재 오피스텔로 이용 중이며 철근콘크리트구조 15층 건물의 9층 903호입니다.
- 설비. 위생·급배수·스프링클러·화재탐지·승강기·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 도로. 남측으로 광대로변 포장도로와 접하고 토지는 평지의 세로장방형입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성 지표. 정다운파크빌 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.2회이며, 확인된 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 매수인 인수 0원의 핵심 근거가 주택도시보증공사의 말소동의 확약서이므로 매각물건명세서와 확약서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차인 배당관계 확인. 차대민은 보증금 170,000,000원, 전입 2021.05.18, 확정일자 2021.05.03의 대항력·우선변제 임차인입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 138,083,333원보다 최근 12개월 평균 133,200,000원과 최신 거래 135,000,000원을 우선해서 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -5.9%이므로 과거 183,000,000원 거래만 보고 현재 시세를 높게 잡으면 안 됩니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 184,000,000원은 최근 12개월 평균의 138.1%로 현재 회차에 가격 메리트가 없습니다.
- 현장 임대관계 확인. 감정 현장조사는 폐문부재 등으로 임대관계를 확인하지 못한 부분이 있으므로 현장과 원본 서류를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 무겁다
이 사건의 권리분석 포인트는 분명합니다. 차대민 임차인은 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 따라서 일반적인 대항력 보증금 인수형처럼 낙찰가에 보증금을 더해 실질취득가를 계산할 사건은 아닙니다.
반대로 가격은 부담스럽습니다. 신건 최저가 184,000,000원은 최근 12개월 평균 133,200,000원의 138.1%이고 최신 거래 135,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세 역시 -5.9%입니다. 즉 이 물건은 확약으로 권리 위험은 낮아졌지만, 현재 회차 가격은 최근 시세보다 높은 사건입니다. 가격 판단은 전체 과거 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 중심으로 해야 합니다.
