인천지방법원 2026타경503146. 부평동 에덴캐슬 13층 1301호, 공부상 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김산이고, 2021.05.21. 매매로 소유권을 취득하면서 등기부에 거래가액 228,000,000원이 기재됐습니다. 이 물건의 핵심은 소유권이 아니라 2023.07.05. 등기된 이근재의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.03.15., 확정일자는 2021.03.17., 전입·점유개시는 2021.04.23.이며, 보증금은 228,000,000원입니다.
제공된 권리판정에서는 2026.04.21. 강제경매개시결정을 말소기준으로 두고 있고, 임차인의 전입일은 그보다 앞서 있어 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 그대로라면 현재 회차에서 배당받지 못하는 26,670,000원이 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 이 을구 5번 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 적혀 있어, 정확도 규칙에 따라 이 임차인의 인수액은 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503146 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 118-7 에덴캐슬 13층 1301호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 장제로156번길 15 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 15층 건물 내 제13층 제1301호 |
| 소유자 | 김산 · 2021.05.21. 매매 · 거래가액 228,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 228,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약이 결론을 바꾼다
과거 부평새마을금고 근저당과 신한은행 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 2022.02.22. 광주시 압류도 2022.03.28. 해제로 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심 권리는 2023.07.05. 설정된 이근재의 주택임차권이며, 임차보증금은 228,000,000원입니다. 이후 2026.04.21. 주택도시보증공사가 채권자로 강제경매개시결정을 받았습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이근재 | 13층 1301호 56.47㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.23 | 2021.03.17 | 228,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
이근재는 2021.03.15. 임대차계약, 2021.03.17. 확정일자, 2021.04.23. 전입 및 점유개시로 확인되며 배당요구도 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 임차인이 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 원본과 실제 점유상태를 다시 대조하는 것이 필요합니다.
③ 배당과 실질 인수 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,000원 |
| 1. 임차인 이근재 보증금 | 228,000,000원 | 201,330,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 228,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 26,670,000원으로 산출됩니다. 다만 해당 주택임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 본 분석에서는 매수인 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 205,000,000원 | 26,670,000원 | 0원 | 205,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 164,000,000원 | 67,096,000원 | 0원 | 164,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 131,200,000원 | 99,436,800원 | 0원 | 131,200,000원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커지는 구조입니다. 하지만 이 사건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약이 있으므로 각 회차에서 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 실질취득액도 현재 회차 205,000,000원, 1회 유찰 시 164,000,000원, 2회 유찰 시 131,200,000원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평중학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔·공동주택·근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 15층 건물 내 13층 1301호이며, 위생·급배수·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역으로 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가. 감정요항에는 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 을구 5번 주택임차권등기 전체를 대상으로 하는지 원문을 확인하세요.
- 임차권 말소 조건 확인. 본 분석은 확약 때문에 이근재의 실질 인수를 0원으로 반영했습니다. 매수 후 말소 절차와 필요한 서류·조건을 매각기일 전에 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 등기된 임차인은 이근재 1명이지만 감정요항의 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유상태를 대조하세요.
- 가격 조사. 현재 최저가 205,000,000원이 시세 대비 유리한지는 최근 실거래 자료가 없어 판단할 수 없습니다. 오피스텔의 동일 면적·층·준공 상태를 기준으로 별도 비교가 필요합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 회차별 효과. 확약을 반영하면 실질 인수는 각 시나리오에서 0원이고, 실질취득액은 낙찰가와 같습니다.
맺으며 — “대항력은 크지만, 확약이 인수위험을 끊는다”
표면적으로는 보증금 228,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 현재 신건 가격 205,000,000원보다 보증금이 더 커서 인수 위험이 크게 보입니다. 실제 배당 계산도 이근재에게 201,330,000원을 배당한 뒤 26,670,000원이 남는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 해당 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 이 임차권에 관한 매수인 부담은 실질 0원으로 반영됩니다.
따라서 권리분석의 핵심은 ‘보증금이 낙찰가보다 크다’는 숫자 자체가 아니라 확약의 범위와 말소 실행 가능성을 원문으로 확인하는 것입니다. 그 부분이 확인되면 현재 회차의 실질취득액은 205,000,000원입니다. 다만 최근 실거래 시세 자료가 없어 이 가격의 매력도는 판단할 수 없습니다. 권리위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 판단은 별도의 시세 검증이 필요한 물건입니다.
