인천지방법원 2026타경503151. 작전동 오너스 3층 304호, 현황 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “임차권 인수형”으로 끝나지 않습니다. 말소기준은 2026.04.21 강제경매개시결정이고, 그보다 앞서 김수진이 2022.09.23 주민등록·점유, 2022.08.29 확정일자를 갖춘 뒤 2024.10.07 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 배당 후 남는 보증금은 원칙적으로 매수인 인수 구조입니다. 그러나 이 을구 3번 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼, 김수진의 부족분은 실질 인수액에서 제외합니다.
반면 최광학은 2025.03.04 전입했고 보증금 5,000,000원·월세 700,000원으로 조사됐습니다. 이 임차인은 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 있으며, 배당표상 우선변제권이 없어 보증금 전액 5,000,000원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 주된 임차권에 대한 확약만 보고 “인수 0원”으로 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503151 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 870-10 오너스 3층 304호 · 도로명 인천광역시 계양구 봉오대로 702-12 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(다세대) · 현황 다세대주택 · 제3층 제304호 33.72㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 · 사용승인일 2020.07.03 |
| 소유자 | 유재진 · 2020.08.18 소유권이전 등기(2020.07.02 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
2020.07.28 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권은 채권최고액 1,032,000,000원이었으나 2020.08.05 말소돼 현재 인수 판단의 기준 권리가 아닙니다. 이후 2024.10.07 김수진의 주택임차권이 등기됐고, 최광학의 전입도 2025.03.04로 2026.04.21 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 이 사건의 실질적인 승부처는 말소기준 이전 임차인 두 명을 어떻게 처리하느냐입니다.
② 임차인 분석 — 확약 밖 5,000,000원을 놓치면 안 된다
| 임차인 | 전입·점유 / 확정일자 | 보증금·월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수진 제3층 제304호 33.72㎡ 전부 | 주민등록·점유 2022.09.23 확정일자 2022.08.29 임차권등기 2024.10.07 | 195,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 룰상 부족분 47,900,000원 |
| 최광학 | 전입 2025.03.04 | 보증금 5,000,000원 월세 700,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 5,000,000원 인수 |
* 김수진은 현재 회차 배당에서 147,100,000원을 배당받고 47,900,000원이 남는 계산이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 처리했습니다. 확약 밖 최광학 보증금 5,000,000원은 별도로 남습니다.
③ 가격 판단 — 싸다는 결론보다 실질취득가를 먼저 본다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 150,000,000원입니다. 그러나 권리부담까지 반영한 현재 실질취득은 155,000,000원입니다. 따라서 이 사건에서 가격을 볼 때는 “감정가 1.5억원짜리 신건”이 아니라 최소 155,000,000원의 자금부담이 생기는 물건으로 봐야 합니다.
실거래 시세를 기준으로 가격 우위가 확인된 사건은 아니므로, 감정가나 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단하지 않습니다. 이 사건의 현재 판단 근거는 감정가, 실질 인수액, 임차인 구조와 매각조건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,900,000원 |
| 1. 임차인 김수진 보증금(우선변제) | 195,000,000원 | 147,100,000원 |
| 인수. 임차인 최광학 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김수진 보증금 부족분은 47,900,000원, 최광학 보증금은 5,000,000원으로 매수인 인수 계산액 합계가 52,900,000원입니다. 다만 김수진 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 47,900,000원은 실질 0원*으로 보고, 최광학 5,000,000원만 남깁니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
⑤ 등기상 추가 확인점 — 민간임대주택등기
갑구에는 2022.11.30 민간임대주택등기가 존재합니다. 등기 내용에는 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법상 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 기재돼 있습니다. 원인은 2020.08.12 민간임대주택 등록입니다. 따라서 임차권 확약과 별개로 이 등기의 매각 후 처리 관계는 입찰 전 원본 매각조건과 함께 확인할 항목입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현황 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제304호입니다. 사용승인일은 2020.07.03입니다.
- 입지. 인천광역시 계양구 작전동 작전역(인천1호선) 남동측 인근으로, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 작전역(인천1호선)이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 도로·설비. 동측으로 노폭 약 6m 내외 도로와 접하며 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역·과밀억제권역이며, 감정요항표에 기재된 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 김수진의 47,900,000원 부족분을 실질 0원으로 보는 핵심 근거가 주택도시보증공사의 을구 3번 주택임차권 말소동의 확약서입니다. 적용 대상이 김수진 임차권인지 원문과 대조하세요.
- 최광학 5,000,000원 별도 반영. 확약 밖 임차인이므로 김수진 임차권이 해소돼도 보증금 5,000,000원은 별도 인수로 남습니다.
- 실질취득가 기준. 현재 최저가 150,000,000원이 아니라 남는 인수액을 더한 155,000,000원을 자금부담의 출발점으로 보세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기 내용과 매각 후 처리 관계를 원본 매각조건에서 확인하세요.
- 점유관계 확인. 김수진의 임차권등기와 최광학의 현황조사상 점유·전입이 함께 존재하므로 실제 인도 대상과 점유 현황을 매각기일 전 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “주된 인수는 확약으로 사라져도, 확약 밖 인수는 남는다”
이 사건에서 가장 큰 숫자는 김수진의 임차보증금 195,000,000원입니다. 현재 매각가 150,000,000원 가정에서는 집행비용 2,900,000원 이후 147,100,000원이 배당되고 47,900,000원이 부족합니다. 통상이라면 이 부족분을 매수인이 떠안는 구조이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 김수진 부분은 실질 0원*으로 처리됩니다.
하지만 결론이 “인수 0원”은 아닙니다. 최광학은 말소기준 이전 전입의 대항력 임차인이고 보증금 5,000,000원이 배당 없이 그대로 남습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 155,000,000원입니다. 시세 대비 싸다는 판단은 하지 않고, 확약의 정확한 적용 범위와 확약 밖 임차인 5,000,000원을 분리해서 보는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
