인천지방법원 2026타경503173. 논현동원베네스트타워 102동 33층 3302호, 공부상 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김인환이며 2022.05.11. 소유권을 이전받았고 거래가액은 277,000,000원으로 등기돼 있습니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당이 아니라 선순위 임차권과 세금 압류입니다.
임차인 정현곤은 2022.04.18. 확정일자를 받고 2022.05.11. 전입·점유를 시작했으며, 보증금은 240,000,000원입니다. 주택임차권등기는 2024.11.20. 마쳐졌습니다. 이후 2025.05.28. 국의 압류가 말소기준권리로 잡혀 있어, 임차권은 기준권리보다 앞섭니다. 따라서 확약서가 없다면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조지만, 이번 사건에는 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점이 결정적입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503173 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 642-2 논현동원베네스트타워 102동 33층3302호 |
| 용도 / 면적 | 오피스텔 · 33층 3302호 83.653㎡ 전부 · 지상35층 중 33층 |
| 소유자 | 김인환 · 2022.05.11. 소유권이전 · 거래가액 277,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 245,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 이용상태 | 공부상 오피스텔로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다
말소기준권리는 2025.05.28. 접수된 국의 압류입니다. 정현곤의 주택임차권등기는 2024.11.20.로 그보다 먼저이고, 전입은 2022.05.11., 확정일자는 2022.04.18.입니다. 따라서 등기 순서만 보면 임차권은 매각으로 자동 소멸하지 않는 선순위 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정현곤 | 240,000,000원 | 2022.05.11 | 2022.04.18 | 대항력 있음 | 우선변제 | 확약 반영 실질 0원 |
정현곤은 33층 3302호 83.653㎡ 전부를 주거용으로 사용한 임차인으로, 보증금 240,000,000원에 대해 배당요구를 했습니다. 전입과 확정일자 모두 말소기준권리보다 앞서므로 원칙상 대항력과 우선변제권을 함께 갖는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,230,000원 |
| 1. 임차인 정현곤 보증금 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 770,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 64,663,754원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당에서는 집행비용 4,230,000원을 차감한 뒤 임차인 정현곤에게 보증금 240,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 770,000원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 채권자 미배당 합계는 303,893,754원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 우선 차감될 수 있어 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 신건 245,000,000원
감정가와 최저매각가는 모두 245,000,000원이고 아직 유찰이 없는 신건입니다. 현재 회차의 배당 계산에서는 정현곤 보증금 240,000,000원이 전액 배당되는 구조입니다. 다만 이 사건에서는 별도의 실거래 가격 비교 없이 감정가 자체만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 두지 않습니다.
유찰 시 최저가는 1회 196,000,000원, 2회 156,800,000원으로 내려가지만, 선순위 임차권을 확약서 없이 계산하면 각각 47,544,000원과 86,195,200원의 인수액이 발생하는 구조입니다. 따라서 이 물건은 단순히 최저가만 내려간 숫자를 보고 판단할 것이 아니라 말소동의 확약서의 실제 효력과 적용 범위를 반드시 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수인분당선 호구포역 남동측 인근이며, 업무시설·근린생활시설·공장·다세대주택·아파트 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상35층 건물 내 33층 3302호이며 사용승인은 2011.05.30.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 철도보호지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 3,217,000원/㎡이며 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 위반사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이번 권리분석의 핵심입니다. 정현곤 임차권의 실질 인수 0원 판단은 이 확약서를 전제로 합니다.
- 확약 적용 대상 확인. 확약은 정현곤 임차권에 한정됩니다. 다른 권리까지 포괄적으로 없애는 문서로 확대 해석하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있는지, 법정기일과 배당순위를 반드시 확인해야 합니다.
- 배당요구·임차권 확인. 정현곤은 보증금 240,000,000원, 전입 2022.05.11., 확정일자 2022.04.18.로 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
- 관리비 체납 확인. 현황조사 당시 현관에 관리비 독촉장 10여장이 붙어 있었습니다. 관리사무소에서 공용부분 체납액을 확인해야 합니다.
- 가격 별도 검토. 신건 최저가 245,000,000원이 적정한지는 현장 상태와 주변 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약서가 있다”
이 사건을 등기부만 보면 보증금 240,000,000원의 대항력 있는 임차권이 말소기준권리보다 앞서는 구조라 경계해야 합니다. 하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있고, 정확도 규칙에 따라 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
따라서 핵심 리스크는 임차보증금 자체의 승계보다는 확약서의 원본·효력 확인, 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부, 관리비 체납 가능성입니다. 감정가와 최저가가 245,000,000원인 신건이므로 권리 정리와 별개로 가격 적정성도 독립적으로 점검해야 합니다.
