인천지방법원 2026타경503815. 인천 부평구 청천동 계림시티빌 1동 4층 401호로 조사된 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이대로이며 2022년 10월 18일 매매를 원인으로 거래가액 138,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2026.05.13 강제경매개시결정이고, 그보다 앞서 임승민의 주택임차권과 박기현의 전입이 존재합니다.
핵심은 두 임차인을 분리해서 보는 것입니다. 임승민은 보증금 135,000,000원, 전입 2022.10.14, 확정일자 2022.09.22인 선순위 임차권자이고 현재 최저가 기준 룰상 미배당액은 23,396,000원입니다. 그러나 이 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 임승민에 관한 매수인 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 반면 박기현은 2026.03.06 전입으로 기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503815 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 396-8 4층401호 · 도로명 인천광역시 부평구 평천로141번길 30 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 이대로 (2022.10.18 매매 · 거래가액 138,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 114,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,000,000원 |
| 말소기준 | 2026.05.13 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 확약과 미상 임차인을 분리해서 본다
현재 등기상 핵심 선순위 권리는 을구 11번 주택임차권입니다. 임승민의 임대차계약일은 2022.09.22, 전입·점유개시는 2022.10.14, 확정일자는 2022.09.22이고, 임차보증금은 135,000,000원입니다. 2024.08.19 임차권등기명령으로 등기됐으며 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임승민 4층 401호 51.77㎡ 전부 | 2022.10.14 2022.09.22 | 135,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| 박기현 | 2026.03.06 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
* 임승민의 룰상 현재 회차 미배당액은 23,396,000원이지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 이 확약은 박기현에게 확대 적용하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 최저가보다 실질취득비용을 본다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 114,000,000원입니다. 임승민만 놓고 보면 확약으로 인수액이 0원이므로 실질취득비용 역시 최저가와 같아집니다. 그러나 박기현의 보증금이 확인되지 않아 이 물건의 최종 실질취득비용은 114,000,000원 + 박기현 관련 미확정 인수액으로 봐야 합니다.
등기상 현 소유자의 2022년 취득가액은 138,000,000원이지만, 이는 과거 해당 호수의 소유권 거래가격일 뿐 현재 시세를 직접 보여주는 비교거래로 보기는 어렵습니다. 따라서 최저가 1.14억이라는 숫자만으로 현재 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 응찰 전 현재의 인근·유사 다세대 실거래를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,396,000원 |
| 1. 임차인 임승민 보증금 | 135,000,000원 | 111,604,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 룰상 임승민 부족분은 23,396,000원입니다. 다만 임승민 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 부족분의 실질 매수인 인수는 0원으로 봅니다. 박기현의 보증금은 확인되지 않아 위 배당금액에 반영할 수 없으며, 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 401호입니다.
- 주변환경. 청수사거리 북동측 인근으로 다세대주택, 아파트, 공장, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량출입이 가능하며, 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 약 10미터, 남측 약 7미터 폭의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역으로 기재돼 있습니다.
- 허가구역 기재. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임승민의 을구 11번 주택임차권에 어떻게 적용되는지 조건과 말소 절차를 최종 원본에서 확인해야 합니다.
- 박기현 보증금 확인. 가장 중요한 미확정 요소입니다. 보증금, 임대차계약일, 실제 점유, 확정일자를 확인하기 전에는 매수인 인수 상한을 계산할 수 없습니다.
- 두 임차인을 합쳐 계산하지 말 것. 임승민 보증금 135,000,000원은 확인되지만 박기현 보증금은 별도이며, 임승민 확약의 효과도 박기현에게 적용되지 않습니다.
- 배당결과 확인. 임승민의 실제 배당액과 부족액, 임차권등기의 말소 처리 여부를 낙찰 전후로 확인해야 합니다.
- 가격 판단은 별도. 현재 자료만으로 최신 실거래 시세와의 비교는 확정하기 어렵습니다. 최저가 114,000,000원 자체를 가격 메리트로 간주하지 마세요.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 권리분석은 아직 끝나지 않았다”
이 사건은 표면적으로는 보증금 135,000,000원의 선순위 주택임차권이 최저가 114,000,000원을 초과해 강한 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산에서도 현재 회차 기준 23,396,000원이 부족합니다. 그러나 임승민에 대해서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
문제는 그 밖에 있습니다. 박기현은 말소기준일보다 앞선 2026.03.06 전입자이면서 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 현재 실질취득비용은 114,000,000원으로 확정되는 것이 아니라 114,000,000원 + 미확정 위험입니다. 임승민 확약만 확인하고 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 박기현의 임대차관계가 확인되기 전까지는 가격보다 미상 임차인의 인수범위를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
