인천지방법원 2026타경504901. 인천광역시 계양구 서운동 계양효성해링턴플레이스 116동 6층 601호 아파트입니다. 권리분석의 중심은 등기상 채권액이 큰 가압류들이 아니라, 말소기준보다 먼저 전입한 심수연의 주택임차권입니다. 임차계약일은 2021.07.26, 확정일자는 2021.08.03, 점유개시는 2021.08.13, 주민등록일자는 2021.10.07이고 보증금은 190,000,000원입니다. 제공된 판단상 대항력과 우선변제권이 모두 인정됩니다.
제공 분석상 말소기준은 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류입니다. 따라서 임차인의 전입일 2021.10.07은 말소기준보다 약 3년 앞섭니다. 통상적인 권리 구조라면 낙찰가가 임차보증금 배당에 부족할 때 그 미배당액이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 실제 시나리오에서도 2회 유찰, 매각가 161,920,000원에서는 룰상 매수인 인수액이 31,146,880원으로 계산돼 있습니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 심수연 임차권의 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경504901 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 6층 601호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 21층 건물 중 6층 601호 |
| 사용승인일 | 2021.01.27 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 253,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심, 확약으로 실질 인수 해소
등기상 2022.07.06 제이엔에이코퍼레이션 등의 가처분은 2024.06.11 말소됐고, 2025.01.17 효성중공업이 신청한 종전 강제경매도 2026.05.27 기각되어 2026.06.09 해당 경매개시결정등기가 말소됐습니다. 현재 진행 중인 사건은 2026.06.19 주택도시보증공사가 신청한 2026타경504901입니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 심수연 주거 · 임차권등기 | 190,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.10.07 | 우선변제 有 확정 2021.08.03 · 배당요구 | 실질 0원* HUG 말소동의 확약서 |
② 가격 구조 — 신건 253,000,000원, 권리 해소와 가격 메리트는 별개
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 253,000,000원입니다. 심수연 임차권의 실질 인수를 확약으로 0원 처리하면 현 회차의 실질취득 기준도 253,000,000원입니다. 다만 권리 인수가 없다는 사실만으로 이 가격이 저렴하다고 볼 수는 없습니다. 가격 판단은 입찰 전 동일 단지·유사 면적의 최신 거래와 별도로 대조해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 253,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 202,400,000원 | 0원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 161,920,000원 | 31,146,880원 | 0원* |
* 2회 유찰 시 31,146,880원은 배당 부족을 기준으로 한 룰상 인수액입니다. 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 심수연 임차권에 유효하게 적용되는 것을 전제로 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 253,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,342,000원 |
| 1. 임차인 심수연 보증금 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 58,658,000원 |
| 3. 가압류 · 제이엔에이코퍼레이션 외 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 253,000,000원 가정 시 심수연 보증금 190,000,000원은 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 58,658,000원이 배당됩니다. 총 채권 미배당액은 10,361,599,555원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 서운동 서운고등학교 북동측 인근. 아파트·공장·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 21층 건물 중 6층 601호이며 사용승인일은 2021.01.27입니다. 위생·상하수도·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발), 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 확약의 제출 주체, 적용 임차권, 말소 시점, 조건 유무를 원문에서 확인하세요. 실질 인수 0원 판단의 핵심 문서입니다.
- 임차권 범위 확인. 등기상 심수연 임차권의 범위는 제6층 제601호 39.882㎡로 기재되어 있습니다. 현황·건축물대장·등기 전유부분을 서로 대조하세요.
- 민간임대주택 금지사항등기. 갑구 1-1의 임대의무·임대료 증액기준 관련 금지사항등기가 매각 후 어떤 효력을 갖는지 확인이 필요합니다.
- 국세 압류 확인. 2026.02.02 계양세무서장 명의 압류가 있으므로 배당 단계의 조세채권과 당해세 여부를 원본 서류로 확인하세요.
- 관리비·점유 현황. 아파트 입주자대표회의의 4,500,000,000원 가압류도 있으므로 해당 호실 관리비 체납과 실제 점유자를 관리사무소·현황조사 원본에서 점검하세요.
- 가격은 별도 검증. 현재는 신건으로 최저가가 감정가와 동일한 253,000,000원입니다. 권리 인수 0원과 가격 메리트는 별개이므로 입찰 전 최신 동일 단지 거래를 대조하세요.
맺으며 — 핵심은 ‘190,000,000원 대항력 임차권’보다 ‘확약의 유효성’
이 사건은 표면적으로는 보증금 190,000,000원의 대항력 임차인이 있어 인수형 물건처럼 보입니다. 실제로 전입일 2021.10.07은 말소기준 2024.09.30보다 앞서고, 2회 유찰 시에는 계산상 31,146,880원의 미배당 인수액도 발생합니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 이 임차권에 한해서는 실질 인수 0원*으로 보는 것이 데이터와 일치합니다.
따라서 입찰 전 확인 우선순위는 명확합니다. 첫째, 확약서 원본과 적용 조건. 둘째, 갑구 1-1 민간임대주택 금지사항등기의 매각 후 효력. 셋째, 세금·관리비·실제 점유 현황. 현재 최저가는 감정가와 같은 253,000,000원인 신건이므로, 권리 부담이 해소된다고 해서 가격까지 자동으로 유리하다고 평가해서는 안 됩니다.
