인천지방법원 2026타경504964. 계양구 서운동 계양효성해링턴플레이스 116동 8층 805호 아파트입니다. 등기상 소유자는 서운구역주택재개발정비사업조합이고, 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 이 사건의 권리분석은 후순위 가압류 규모보다 먼저, 말소기준권리보다 앞선 주택임차권을 어떻게 처리하느냐가 핵심입니다.
강기석의 임차권은 2023.05.10 등기됐고, 전입일 2021.05.28·확정일자 2021.06.02로 말소기준인 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 일반적인 권리순위만 놓고 보면 배당되지 않은 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어, 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경504964 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 8층 805호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 21층 건물 중 8층 805호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 253,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.09.30 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 · 청구금액 4,587,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 핵심
2022.07.06 가처분은 2024.06.11 이미 말소됐고, 2025.01.17의 강제경매개시결정도 2026.05.27 기각결정에 따라 2026.06.09 말소됐습니다. 현재 경매는 2026.06.23 접수된 주택도시보증공사의 강제경매입니다. 말소기준 이후의 가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제는 있으나 실질 인수 0원
| 임차인 | 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강기석 | 8층 805호 39.882㎡ 전부 | 2021.05.28 / 2021.06.02 | 200,000,000원 | 2023.05.10 | 있음 | 있음 | 실질 0원 |
강기석은 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에 확인되는 임차인입니다. 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 현재 253,000,000원 매각가 가정에서는 집행비용 4,342,000원을 제하고도 임차보증금 200,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 현재 회차는 배당 결과만으로도 임차인 미배당 보증금이 없습니다.
③ 회차별 실질취득 — 확약 반영 시 낙찰가와 동일
| 회차 | 매각가 | 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 253,000,000원 | 0원 | 253,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 202,400,000원 | 0원 | 202,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 161,920,000원 | 0원 | 161,920,000원 |
이 사건은 선순위 임차권이 존재하지만 확약서 때문에 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 전형적인 인수형 구조로 계산하지 않습니다. 확약 반영 후 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다. 다만 실거래 비교를 근거로 한 가격 메리트 판단은 하지 않고, 권리·배당과 등기 리스크를 중심으로 판단하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 253,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,342,000원 |
| 1. 임차인 강기석 보증금 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 48,658,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 입주자대표회의 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 200,000,000원이 전액 우선배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 48,658,000원이 배당됩니다. 나머지 채권에는 미배당이 발생하며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 실질 인수는 확약 반영 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 서운동 소재 서운초등학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 내 도로는 외곽 공도와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 21층 건물 중 8층 805호이며, 위생설비·난방설비·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지를 아파트 건부지로 이용하고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(서운주택재개발), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다. 감정요항에는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 을구 1번 강기석 주택임차권등기의 말소를 담보하는지 원문 문구와 조건을 확인하세요.
- 민간임대 금지사항 확인. 2022.02.11 부기된 민간임대주택 관련 금지사항등기의 현재 효력과 매각 후 처리방식을 확인해야 합니다.
- 임차권·점유 확인. 등기부상 임차권 범위는 8층 805호 39.882㎡ 전부입니다. 실제 점유와 인도 상태는 현장에서 확인하세요.
- 배당표 대조. 현재 회차에서는 강기석 보증금 200,000,000원이 전액 배당되는 구조지만, 실제 배당은 집행비용과 우선채권 변동에 따라 달라질 수 있으므로 최종 배당요구 및 배당순위를 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 신건 최저가 253,000,000원이라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 실질 인수 0원을 확인한 뒤 별도로 시장가격을 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 직접 확인하고 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — 핵심은 ‘선순위 임차권’보다 ‘확약의 효력’
표면적으로는 말소기준보다 앞선 보증금 200,000,000원의 주택임차권이 있어 인수형 사건처럼 보입니다. 하지만 현재 253,000,000원 배당 가정에서는 임차보증금이 전액 배당되고, 매각물건명세서에는 해당 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서도 제출돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원, 현재 회차 실질취득액은 253,000,000원입니다.
다만 이 사건을 단순한 무인수 사건으로만 볼 수는 없습니다. 등기부에는 민간임대주택 관련 금지사항등기가 별도로 존재하고, 후순위 채권 규모도 매우 큽니다. 후순위 채권 자체는 매수인 승계 문제보다 배당 부족의 문제이지만, 확약서의 조건과 민간임대 관련 등기의 효력 확인은 입찰 전 반드시 끝내야 할 핵심 절차입니다. 가격 측면에서는 최저가만 보고 싸다고 평가하지 말고, 권리 확인을 마친 뒤 별도로 시장가격과 비교하는 접근이 필요합니다.
