인천지방법원 2026타경504970. 계양구 서운동 ‘계양효성해링턴플레이스’ 116동 4층 403호 아파트입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2023.11.30 등기된 박세원 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.10.12, 주민등록일은 2021.10.21, 점유개시일은 2021.11.03이며 확정일자는 2021.10.12입니다. 반면 말소기준권리는 2024.09.30 주택도시보증공사의 가압류이므로, 임차인은 그보다 앞서 대항요건을 갖춘 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
등기 구조만 놓고 보면 이 임차권은 매각으로 당연히 소멸하지 않는 인수형 권리입니다. 다만 매각물건명세서에는 을구 순위 1번 주택임차권등기를 인수권리로 기재하면서 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시되어 있습니다. 이 리포트의 계산에서는 해당 확약을 박세원 임차권에 한정해 반영하여 실질 인수 0원으로 처리합니다. 이 확약은 박세원 임차권에 대한 판단에만 적용되며, 별도의 임차인이나 점유자가 확인되는 경우까지 자동으로 해소하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경504970 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 4층 403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공부상 공동주택(아파트) · 지상 21층 건물 내 4층 403호 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 249,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 임차권 범위 | 4층 403호 39.882㎡ 전부 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 박세원 임차권은 원칙상 매수인 인수 대상이 될 수 있고, 이후의 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 가압류, 국 압류, 현재 강제경매개시결정, 계양효성해링턴플레이스 아파트 입주자대표회의 가압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 2022.07.06 가처분은 2024.06.11 이미 말소되었고, 2025.01.17 강제경매개시결정도 2026.06.09 기각결정에 따라 말소되었습니다.
② 임차인·실질취득 구조
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박세원 | 2021.10.21 / 2021.11.03 | 2021.10.12 | 180,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 박세원은 보증기관의 중복 신고자가 아니라 실제 임차인으로 정리되어 있으며, 보증금은 180,000,000원입니다. 현재 회차 249,000,000원에서는 예상배당상 임차보증금 180,000,000원이 전액 배당되어 데이터상 매수인 인수액도 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 249,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 199,200,000원 | 0원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 159,360,000원 | 23,671,040원 | 0원* |
* 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수액입니다. 확약을 적용하지 않는 원칙 계산에서는 2회 유찰 시 미배당 임차보증금 23,671,040원이 매수인 인수로 계산되지만, 본 분석에서는 해당 임차권에 대한 말소동의 확약에 따라 실질 인수액을 0원으로 처리했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,286,000원 |
| 1. 임차인 박세원 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 64,714,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,286,000원과 임차인 박세원 보증금 180,000,000원이 먼저 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 64,714,000원이 배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 서운동 소재 서운고등학교 북동측 인근으로, 주위는 아파트단지와 일부 근린생활시설이 소재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 21층 건물 내 4층 403호이며 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지는 인접 필지 대비 등고 평탄한 사다리형이며 서측 및 동측으로 중로변에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 장애물제한표면구역·상대보호구역·과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역은 기재상 지정기간이 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 박세원 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에서 어떻게 반영되는지 원문을 직접 대조하세요.
- 임차권 배당 확인. 현재 회차에서는 박세원 보증금 180,000,000원 전액 배당이 예정되어 있으나 실제 배당순위와 세금 등 선순위 공제항목은 다시 확인해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 민간임대주택 관련 금지사항등기가 소유권보존등기에 부기되어 있으므로 현재 효력과 낙찰 후 처리 관계를 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 현재 점유 상태가 일치하는지 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 249,000,000원만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 동일 단지·유사 면적의 최신 실거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 확정적으로 반영되지 않은 비용을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 실질 인수는 0원”
이 사건은 겉으로 보면 말소기준보다 앞선 180,000,000원 주택임차권 때문에 까다로운 인수형처럼 보입니다. 실제로 박세원은 2021.10.21 전입, 2021.10.12 확정일자를 갖춘 대항력·우선변제권 있는 임차인입니다. 그러나 현재 회차 배당에서는 보증금 전액이 배당되고, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출까지 명시되어 있어 실질 인수액은 0원*으로 정리됩니다.
다만 권리가 정리된다고 해서 가격까지 자동으로 유리해지는 것은 아닙니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 249,000,000원이고, 이 리포트에서는 이를 최신 실거래와 비교할 근거가 없으므로 가격 메리트는 별도 검증 대상입니다. 또한 말소기준보다 앞선 민간임대주택 관련 금지사항등기는 입찰 전 반드시 원본과 매각조건을 확인해야 할 요소입니다. 이 물건의 핵심은 박세원 임차권 확약서의 효력 확인과 감정가 249,000,000원의 실제 시장가격 검증입니다.
