인천지방법원 2026타경505100. 계양효성해링턴플레이스 116동 1층 102호 아파트입니다. 공부상 아파트로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 21층 건물 내 1층 102호입니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 권리는 을구 1번 변우근의 주택임차권입니다. 임대차계약일자는 2021.10.06, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2021.11.02이고, 보증금은 170,000,000원입니다.
이 임차권은 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 원칙만 놓고 보면 낙찰대금에서 보증금이 전액 배당되지 않는 경우 미배당액이 매수인에게 남을 수 있습니다. 그러나 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시돼 있습니다. 따라서 정확도 규칙상 이 임차인의 인수액은 실질 0원으로 처리합니다. 이 확약은 변우근의 임차권에 관한 것이므로, 다른 별도 임차인이 존재한다고 확장해 적용할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경505100 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공부상 아파트로 이용중 |
| 임차범위 | 제1층 제102호 39.882㎡ 전부 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
말소기준권리는 2024.09.30 갑구 4번 주택도시보증공사 가압류 4,587,000,000원입니다. 그보다 앞선 변우근의 임차권은 대항력이 있어 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있지만, 이 사건에는 해당 임차권에 관한 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 반면 말소기준 이후의 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 가압류, 국 압류, 현재의 강제경매개시결정, 계양효성해링턴플레이스 아파트 입주자대표회의 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 변우근 | 제1층 제102호 39.882㎡ 전부 | 170,000,000원 | 2021.11.02 / 2021.11.02 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
변우근은 2024.01.08 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다. 현재 회차의 배당안에서는 임차보증금 170,000,000원 전액이 우선 배당되므로 현재 가격에서는 미배당 임차보증금 자체가 없습니다. 더 낮은 회차에서는 원칙상 미배당이 생길 수 있지만, 이 사건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 있어 매수인에게 남는 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 1. 임차인 변우근 보증금 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 65,840,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 변우근 보증금 170,000,000원이 전액 배당되고, 이후 주택도시보증공사 가압류에 65,840,000원이 배당됩니다. 채권자 전체 미배당액은 10,334,417,555원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 회차별 가격·배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 240,000,000원 | 65,840,000원 | 10,334,417,555원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 192,000,000원 | 18,512,000원 | 10,381,745,555원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 153,600,000원 | 0원 | 10,400,257,555원 | 0원 |
2회 유찰 시 권리 계산상 변우근 임차권의 미배당에 따른 인수액 19,350,400원이 산출돼 있으나, 말소동의 확약서가 제출된 이 임차인에 대해서는 실질 인수 0원으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천서운초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 21층 건물 내 1층 102호이며, 급배수·위생·난방·도시가스·소화전·승강기·주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내 포장도로를 이용해 각 동과 외곽 공도로 연결됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리 결론을 바꾸는 핵심 문서입니다. 변우근 임차권의 말소 조건과 적용 범위를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 변우근의 주민등록·점유개시·확정일자는 2021.11.02이고 임차권등기는 2024.01.08입니다.
- 배당 구조 확인. 신건에서는 임차보증금 170,000,000원이 전액 배당되지만 유찰 시에는 배당구조가 달라집니다.
- 후순위 권리. 말소기준 이후 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 금지사항등기. 등기부에는 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 금지사항등기가 기재돼 있으므로 원문을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 말소동의 확약서 원문을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건은 겉으로만 보면 보증금 170,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 단순한 권리관계가 아닙니다. 특히 유찰로 매각가가 내려가면 원칙적으로 미배당 보증금이 매수인 인수로 이어질 수 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 변우근 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
따라서 이 사건의 승부처는 단순히 최저가가 내려가는지가 아니라 확약서가 실제 매각·말소 단계에서 그대로 이행되는지를 확인하는 데 있습니다. 현재 회차에서는 임차보증금도 전액 배당되므로 배당상 미회수 보증금은 없으며, 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 시세 실거래 수치가 제시되지 않은 만큼 가격 메리트를 단정하지 말고, 권리 문서 확인을 우선하는 사건입니다.
