* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되고 낙찰 후 말소가 이행되는 것을 전제로 합니다. 확약의 적용 범위와 말소 절차는 원본 확인이 필요합니다.

인천지방법원 2026타경505106. 인천 계양구 서운동 계양효성해링턴플레이스 116동 202호 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 서운구역주택재개발정비사업조합이며, 주택도시보증공사가 청구금액 170,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.

권리분석의 중심에는 엄순용의 주택임차권등기가 있습니다. 임차인은 2021.09.02 전입했고 2021.08.27 확정일자를 받았습니다. 임차권등기는 2023.10.19 접수되어 2024.09.30 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 따라서 단순히 경매가 진행된다는 이유만으로 임차권이 소멸한다고 볼 수 없습니다.

그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 신건 배당에서도 임차보증금 전액이 우선 배당되는 것으로 추정됩니다. 이와 별개로 민간임대주택의 임대의무기간과 임대료 증액 제한을 기재한 금지사항등기가 있어, 임차권 해결만으로 모든 권리 문제가 종결된다고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 말소 확약은 별도

말소기준인 주택도시보증공사의 가압류와 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 반면 선순위 임차권과 민간임대 금지사항은 동일하게 취급하면 안 됩니다. 특히 후순위 채권이 거액이라는 이유만으로 그 청구금액 전체가 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임대차계약 2021.08.27 · 임차권등기 2023.10.19 · 배당요구일 2023.10.19.

엄순용은 실제 임차인으로 확인됩니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 경매신청채권자로 등장하지만, 이를 별도의 임차인으로 계산하거나 엄순용의 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명, 확인된 임차보증금은 170,000,000원입니다.

③ 시세 비교 — 감정가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 247,000,000원입니다. 유찰되지 않은 신건이므로 최저매각가가 감정가와 같습니다.

특히 선순위 임차보증금이 존재하는 물건에서는 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득액을 기준으로 가격을 비교해야 합니다. 이 사건은 임차권 말소 확약이 유효하게 적용되는 경우 해당 임차권 인수액이 실질 0원이지만, 확약이 적용되지 않는 경우에는 회차별 미배당액을 따로 계산해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)

매각대금 247,000,000원 중 집행비용 4,258,000원, 임차보증금 170,000,000원, 주택도시보증공사 가압류 배당 72,742,000원으로 배분되는 추정표입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 동일 기관의 여러 청구가 중복되는지 여부도 원본으로 대조해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족과 인수 위험 구분

원칙상 인수액은 확약이 적용되지 않는 일반적인 선순위 임차권 기준의 회차별 추정치입니다. 본건에서는 해당 임차권에 대한 말소동의 확약을 반영해 실질 인수액을 0원으로 처리합니다. 채권 미배당액은 전체 청구금액을 기준으로 한 추정치로, 청구의 중복 여부 및 실제 배당 확정 결과와 구별해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 서운동 소재 인천계양체육관 남서측 인근. 주변에는 아파트, 근린생활시설, 공장, 학교 및 공원 등이 소재합니다.
• 교통. 단지 내 도로를 통한 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등 대중교통시설이 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 21층 건물 내 2층 202호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임 등으로 마감되어 있고 샤시 창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기 및 소화전 등이 갖추어져 있습니다.
• 토지·도로. 부정형의 광평수 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로를 통해 인접 공도와 연결됩니다.
• 도시계획. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발), 과밀억제권역 및 장애물제한표면구역 등에 해당합니다.
• 건축 관련. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 아파트라는 용도만으로 환금성을 단정할 수 없습니다. 최근 실거래 가격과 거래량을 대조하지 못한 상태이므로 실제 매도 가능 가격과 거래 소요기간은 추가 검증이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사가 제출한 확약의 적용 대상이 엄순용의 을구 순위 1번 임차권인지 확인하고, 매각 후 말소 이행 조건과 절차를 확인해야 합니다.
• 민간임대 금지사항등기. 갑구 순위 1-1의 임대의무기간 및 임대료 증액 제한에 관한 등기가 매각으로 말소되는지, 낙찰자에게 의무가 승계되는지 확인해야 합니다.
• 임차인 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하며 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유 현황, 보증금 반환 여부, 명도 가능 시점을 별도로 확인해야 합니다.
• 국의 압류 및 조세. 계양세무서장의 압류가 존재합니다. 체납세액과 법정기일, 배당순위 및 매수인에게 영향을 줄 수 있는 부담을 확인해야 합니다.
• 입주자대표회의 가압류. 청구금액 4,500,000,000원의 가압류가 있습니다. 가압류의 매각 소멸 여부와 별개로 해당 호실의 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 배당표 재검증. 주택도시보증공사의 가압류와 경매신청 청구가 별도로 나타납니다. 동일 채권의 중복 여부, 임차보증금 우선배당, 세금 및 집행비용을 반영하여 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 최근 실거래가와 유사한 층·면적·상태의 거래를 확인한 다음 최저매각가 및 예상 실질취득액과 비교해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 말소동의 확약서 및 감정평가서의 최신 내용을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약이 있어도 확인은 끝나지 않았다”

이 사건의 핵심은 선순위 임차권과 말소동의 확약의 관계입니다. 실제 임차인은 엄순용 1명이며 보증금은 170,000,000원입니다. 신건에서는 전액 배당이 추정되고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 적용된다면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.

그러나 선순위 임차권 이외에도 민간임대주택 금지사항등기가 존재합니다. 이 제한의 처리 여부와 확약서의 정확한 효력을 확인하지 않은 상태에서는 권리가 모두 정리된다고 단정하기 어렵습니다. 거액의 후순위 채권은 배당 부족과 매수인 인수를 구별해서 분석해야 합니다.

가격 측면에서도 현재 최저매각가는 247,000,000원이지만 이를 비교할 최근 실거래가가 확인되지 않았습니다. 유찰 후 가격이 낮아지는 상황에서도 확약의 효력, 민간임대 제한, 실제 점유, 조세 및 관리비 부담을 먼저 확인하고, 실질취득액을 검증된 시세와 비교해야 합니다.

결론은 임차권 인수에 대한 해소 근거는 존재하지만, 민간임대 제한과 가격 검증이 남아 있는 조건부 검토 물건입니다. 확약만을 근거로 모든 위험이 없다고 판단하거나, 감정가 대비 할인율만으로 저가 매수라고 평가해서는 안 됩니다.