인천지방법원 2026타경505245. 계양구 서운동 ‘계양효성해링턴플레이스’ 116동 8층 804호, 39.882㎡ 전부를 사용 중인 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 을구 1번 주택임차권입니다. 임차인 최경희는 2021.06.24 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 보증금은 190,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.08.07에 이뤄졌고, 말소기준권리인 주택도시보증공사 가압류는 2024.09.30이므로 시간 순서만 보면 임차인이 명확히 앞섭니다.
원칙대로라면 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 “을구 순위 1번 주택임차권등기, 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 명시되어 있습니다. 따라서 이 임차권에 관해서는 확약을 반영해 실질 인수액을 0원으로 판단합니다. 이 확약은 해당 임차권에만 적용되는 판단입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경505245 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 8층 804호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) · 21층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 253,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약이 핵심
말소기준은 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 최경희의 전입·점유·확정일자(2021.06.24)와 주택임차권등기(2023.08.07)는 선순위입니다. 반면 말소기준 이후 계양구 압류, 제이엔에이코퍼레이션 등 가압류, 국 압류, 본건 강제경매개시결정, 입주자대표회의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최경희 | 제8층 제804호 39.882㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.24 | 2021.06.24 | 190,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원* |
* 원칙상 미배당 보증금은 승계 가능하지만, 이 임차권에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수 0원으로 반영했습니다.
② 가격 판단 — 실거래 대신 회차별 부담 구조를 본다
확인 가능한 동일 물건의 실거래 비교자료가 없어 감정가 253,000,000원이나 최저가 253,000,000원이 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가 자체를 가격 메리트로 평가하지 않고, 유찰 시 배당 부족과 임차권 처리 구조를 중심으로 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 원칙상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 253,000,000원 | 10,361,599,555원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 202,400,000원 | 10,411,491,155원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 161,920,000원 | 10,420,257,555원 | 31,146,880원 | 0원* |
* 31,146,880원은 일반적인 대항력 임차권 계산상 금액이며, 본건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서 제출을 반영해 실질 인수 0원으로 판단합니다.
③ 예상배당표 (매각가 253,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,342,000원 |
| 1. 임차인 최경희 보증금(우선변제) | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 58,658,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 본건 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 입주자대표회의 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용·선순위 임차보증금·일부 가압류 배당으로 전액 소진됩니다. 채권 미배당액은 10,361,599,555원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 21층 건물 중 8층 804호입니다.
- 입지. 서운초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트 단지·다세대주택·공원·학교 등이 소재해 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 설비. 위생·급배수, 지역난방, 소화설비, 승강기, 지하주차장 시설 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 서측 및 동측으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 가축사육 제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심 전제입니다. 적용 대상이 최경희의 을구 1번 주택임차권임을 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰·배당 이후 실제 말소가 어떤 서류와 순서로 진행되는지 매각물건명세서 및 관련 제출서류를 대조하세요.
- 2회 유찰 시 숫자 착시 주의. 일반 계산상 인수액 31,146,880원이 잡히지만, 본건은 확약으로 실질 인수 0원 판단입니다. 확약의 유효성과 범위를 반드시 전제로 해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 253,000,000원만 보고 시세 대비 저평가라고 판단하면 안 됩니다.
- 관리비·점유 확인. 아파트 입주자대표회의 가압류가 등기되어 있으므로 실제 체납 관리비와 점유·인도 상태를 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
- 세금·배당 원본 대조. 계양구 압류와 국 압류가 있어 실제 배당 시 조세채권의 법정기일·당해세 여부에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 물건은 첫인상만 보면 보증금 190,000,000원의 선순위 임차권 때문에 매수인 승계 위험이 큰 사건입니다. 실제로 임차인의 전입·확정일자는 2021.06.24로 말소기준 2024.09.30보다 훨씬 빠릅니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 그 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 판단됩니다. 현재 회차에서는 보증금도 전액 배당됩니다.
따라서 권리분석의 승부처는 ‘선순위 임차권이 있느냐’가 아니라 그 확약이 실제 매각·말소 단계에서 정확히 작동하는지를 원문으로 확인하는 것입니다. 반면 가격 측면은 별개입니다. 동일·유사 물건의 실거래 비교 없이 감정가 253,000,000원을 저가라고 볼 근거는 없으므로, 권리 해소만으로 가격 가점을 주기보다는 최신 시세 검증 뒤 응찰가를 정하는 편이 적절합니다.
