인천지방법원 2026타경505246. 계양구 서운동 계양효성해링턴플레이스 116동 3층 305호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 후순위 채권보다 말소기준권리보다 앞선 정영재의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2021년 7월 21일, 확정일자는 2021년 9월 10일, 주민등록과 점유개시는 2021년 10월 15일이고, 2023년 11월 14일 임차권등기까지 마쳤습니다. 데이터상 대항력과 우선변제권 모두 인정되는 구조입니다.
다만 현재 매각가 247,000,000원을 기준으로 한 배당계산에서는 집행비용 4,258,000원을 먼저 빼고도 정영재 보증금 180,000,000원이 전액 배당됩니다. 여기에 매각물건명세서상 “을구 순위 1번 주택임차권등기, 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라는 내용까지 있어, 이 임차권에 대한 실질 승계금액은 0원으로 처리하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경505246 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 3층 305호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 내 3층 305호 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 247,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
데이터상 말소기준은 2024.09.30. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞서 정영재가 2021.10.15. 주민등록·점유를 갖추었고, 2023.11.14. 주택임차권등기를 마쳤으므로 임차권 자체는 선순위입니다. 반면 2024.11.06. 가압류, 2026.02.02. 국 압류, 2026.07.01. 강제경매개시결정, 2026.08.19. 입주자대표회의 가압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정영재 주거 · 임차권등기 | 3층 305호 39.882㎡ 전부 | 180,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2021.10.15 | 우선변제 有 확정일자 2021.09.10 · 배당요구 | 실질 0원 현재가 전액배당 + 말소동의 확약 |
정영재는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임대차계약일은 2021.07.21., 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.10.15., 확정일자는 2021.09.10.이며, 2023.11.14. 배당요구가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,258,000원 |
| 1. 임차인 정영재 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 62,742,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 등 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 입주자대표회의 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 정영재 보증금이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여 역시 0원이며, 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 2회 유찰부터 룰상 미배당 발생
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 룰상 임차권 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 247,000,000원 | 10,347,515,555원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 197,600,000원 | 10,396,223,955원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 158,080,000원 | 10,410,257,555원 | 24,933,120원* | 0원 |
* 2회 유찰 시 24,933,120원은 말소동의 확약을 반영하기 전 룰상 임차권 미배당·인수 계산값입니다. 이 사건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있어, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
⑤ 별도 확인 권리 — 민간임대주택 금지사항
갑구 1-1에는 2022.02.11. 부기로 다음 내용이 등기돼 있습니다. 이 주택은 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항에 따라 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고, 같은 법 제44조의 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 금지사항입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 내 3층 305호입니다.
- 주위환경. 서운고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등의 공동주택·학교·각종 근린생활시설이 소재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생설비, 상·하수도 설비, 난방설비, 소화설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 출입하며 단지 내 도로는 외곽 공도와 연결됩니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 정영재 임차권의 실질 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심 문서이므로 적용 대상과 조건을 매각물건명세서 원문과 함께 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 금지사항 확인. 2022.02.11. 부기된 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 등기의 매각 후 효력을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재가에서는 정영재 보증금 180,000,000원이 전액 배당되지만, 2회 유찰 시 계산상 24,933,120원의 미배당이 생깁니다. 다만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 세금·최우선변제 점검. 예상배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 명시돼 있으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 가격과 권리를 분리. 권리상 실질 인수 0원이라는 사실만으로 최저가 247,000,000원이 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 있으나, 실질 승계는 0원”
이 사건은 표면만 보면 선순위 주택임차권 때문에 복잡해 보입니다. 정영재는 2021.10.15. 전입·점유를 갖추고 2021.09.10. 확정일자를 받은 대항력 있는 임차인이며, 보증금은 180,000,000원입니다. 하지만 현재 최저가 247,000,000원에서는 보증금이 전액 배당되고, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서까지 제출되어 있어 임차권 관련 실질 인수는 0원입니다.
반면 이 결론을 곧바로 “안전하고 싸다”로 연결하면 안 됩니다. 이 사건에는 2022.02.11. 민간임대주택 금지사항이 별도로 존재하고, 현재 최저가는 감정가와 동일한 247,000,000원입니다. 따라서 핵심은 임차권 인수위험은 확약으로 해소되지만, 민간임대주택 관련 등기의 효력을 따로 확인하고 가격 판단은 별도로 해야 한다는 점입니다.
