인천지방법원 2026타경505247. 계양효성해링턴플레이스 116동 3층 303호 아파트입니다. 권리분석의 핵심은 2024년 9월 30일 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 정순옥의 주택임차권입니다. 정순옥은 임대차계약일 2021년 9월 14일, 확정일자 2021년 10월 5일, 점유개시 2021년 10월 29일, 주민등록 2021년 11월 1일이며 보증금은 180,000,000원입니다. 임차권등기는 2023년 11월 28일에 이뤄졌습니다.
통상 선순위 대항력 임차인의 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않으면 미배당분이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 이 사건은 매각물건명세서에 해당 임차권과 함께 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이 기재돼 있습니다. 따라서 정순옥 임차권에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 이 확약은 정순옥 임차권에 한해 적용되며, 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 별도 점유·임차관계는 원본 서류로 재확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경505247 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 3층 303호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 21층 건물 내 제3층 제303호 · 아파트로 이용 중 |
| 임차권 범위 | 3층 303호 39.882㎡ 전부 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 248,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준은 2024.09.30. 갑구 4번 주택도시보증공사 가압류 4,587,000,000원입니다. 그보다 앞선 정순옥의 주택임차권은 원칙적으로 선순위이며, 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 다만 매각물건명세서에 말소동의 확약서 제출이 명시돼 이 임차권의 실질 인수 위험은 제거된 것으로 반영했습니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 정순옥 주거 · 임차권등기 | 180,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 말소동의 확약 |
② 회차별 구조 — 가격보다 ‘미배당·인수’가 먼저
실거래 비교값이 확인되지 않아 현재 최저가 248,000,000원을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 대신 제공된 회차별 배당 시나리오를 보면, 현재 회차와 1회 유찰 구간에서는 정순옥 보증금이 배당 구조상 전액 회수돼 룰상 인수액도 0원입니다. 2회 유찰 가격 158,720,000원에서는 룰상 미배당 임차보증금 24,302,080원이 매수인 인수로 계산되지만, 정순옥 임차권에 대한 말소동의 확약을 반영하면 실질 인수는 0원으로 봅니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 임차권 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 신건 · 100% | 248,000,000원 | 63,728,000원 | 10,346,529,555원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 감정가 80% | 198,400,000원 | 14,822,400원 | 10,395,435,155원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 158,720,000원 | 0원 | 10,410,257,555원 | 실질 0원 룰상 24,302,080원 |
③ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,272,000원 |
| 1. 임차인 정순옥 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 63,728,000원 |
| 3. 가압류 · 제이엔에이코퍼레이션 등 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,272,000원과 정순옥 보증금 180,000,000원이 먼저 반영되고, 주택도시보증공사 가압류에 63,728,000원이 배당됩니다. 이후 채권은 미배당이 발생하지만 매각으로 소멸하는 권리의 미배당 자체가 매수인 인수액을 뜻하지는 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 서운동 소재 인천서운초등학교 북측 인근. 주변은 아파트·학교·공원·근린생활시설이 혼재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 서측 서운로를 통해 인근지역과 연계됩니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 21층 건물 내 3층 303호로, 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·난방·소화·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(서운주택재개발), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 정순옥 임차권의 실질 인수 0원 판단을 지탱하는 핵심 자료이므로 제출 범위·대상·조건을 매각물건명세서와 함께 확인해야 합니다.
- 별도 점유관계 확인. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 확약 밖 점유자나 추가 임차관계가 있는지 현황조사와 현장 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택 금지사항등기 확인. 2022.02.11. 부기된 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 등기의 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 비교값이 없으므로 감정가 248,000,000원이라는 이유만으로 시세 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 회차별 인수 계산 구분. 2회 유찰 시 데이터상 룰 인수액은 24,302,080원이지만 정순옥 임차권은 확약 반영 시 실질 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 관리비 체납과 당해세 등 실제 배당 및 명도비용에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 이 사건은 확약이 승부처”
이 사건은 선순위 임차권이 있다는 사실만 보고 곧바로 위험 물건으로 분류할 사건은 아닙니다. 실제 임차인 정순옥의 보증금은 180,000,000원이고 현재 최저가 248,000,000원에서는 전액 배당되며, 더 낮은 회차에서 발생할 수 있는 미배당 승계도 말소동의 확약이 제출돼 실질 인수 0원으로 반영됩니다.
다만 권리분석이 완전히 단순한 물건도 아닙니다. 말소기준보다 앞선 민간임대주택 관련 금지사항등기가 있고, 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 또한 실거래 비교값이 없어 현재 최저가의 가격 경쟁력은 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 정순옥 임차권 확약의 원본 확인, 선행 금지사항등기의 처리, 추가 점유관계 확인입니다.
