인천지방법원 2026타경505253. 계양효성해링턴플레이스 116동 18층 1805호입니다. 등기부상 가장 먼저 눈에 들어오는 권리는 이원영의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.05.18, 점유개시는 2021.06.01, 주민등록일은 2021.06.02, 확정일자는 2021.05.18이며 보증금은 210,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인으로 판정돼 있습니다.
통상 이런 구조는 낙찰가가 내려가 임차보증금이 배당으로 전액 회수되지 않으면 그 미배당액이 매수인에게 넘어갈 수 있는 유형입니다. 실제 회차 시나리오에도 1회 유찰 시 11,233,600원, 2회 유찰 시 51,146,880원의 인수액이 계산돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 정확도 규칙상 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경505253 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 18층 1805호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상21층 건물 내 제18층 제1805호 · 사용승인일 2021.01.27 |
| 임차권 범위 | 18층 1805호 39.882㎡ 전부 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 253,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준은 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 2023.08.31 이원영의 주택임차권등기는 매각으로 자동 소멸하는 권리가 아니며, 전입 2021.06.02와 확정일자 2021.05.18을 갖춘 대항력·우선변제권 있는 임차권입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시돼 있어, 해당 임차권은 확약 적용 기준으로 매수인 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이원영 | 18층 1805호 39.882㎡ 전부 · 주거 (임차권등기) | 2021.06.02 | 2021.05.18 | 210,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 |
② 등기부 권리 — 후순위 압류·가압류는 소멸
2024.09.30 주택도시보증공사 가압류 이후의 계양구 압류, 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 가압류, 국 압류, 2026.07.01 강제경매개시결정, 계양효성해링턴플레이스 아파트 입주자대표회의 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2022.07.06 가처분은 2024.06.11 이미 말소됐고, 2025.01.17 효성중공업 주식회사 강제경매개시결정 역시 2026.05.27 기각결정에 따라 2026.06.09 말소됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 253,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,342,000원 |
| 1. 임차인 이원영 보증금 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 38,658,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 253,000,000원 가정에서는 집행비용 4,342,000원과 임차보증금 210,000,000원이 먼저 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 38,658,000원이 배당됩니다. 채권자 미배당액은 10,401,599,555원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 해당 임차권은 말소동의 확약을 적용해 매수인 실질 인수를 0원으로 판단합니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가보다 ‘확약 효력’ 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 시나리오상 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 253,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 202,400,000원 | 11,233,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 161,920,000원 | 51,146,880원 | 0원 |
확약이 없다면 이처럼 낙찰가가 보증금보다 내려가는 회차에서 미배당 임차보증금이 늘어나는 구조를 경계해야 합니다. 하지만 이 사건은 말소동의 확약서 제출이 확인돼 있으므로 해당 임차인에 대해서는 표의 시나리오상 금액과 별개로 실질 인수 0원을 적용합니다. 따라서 유찰 여부만으로 임차보증금 인수 위험이 커진다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서운고등학교 북측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상21층 건물의 18층 1805호이며 사용승인일은 2021.01.27입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육 제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있으므로, 입찰 전 원문에서 적용 대상과 말소 조건을 다시 대조하세요.
- 선순위 임차권 확인. 이원영은 전입 2021.06.02, 확정일자 2021.05.18, 보증금 210,000,000원의 대항력 임차인입니다.
- 민간임대주택 금지사항. 갑구의 민간임대주택 관련 금지사항등기를 등기부·매각물건명세서 원본과 함께 확인하세요.
- 배당순위 재확인. 현재 계산에서는 임차보증금 210,000,000원이 전액 우선배당되지만 실제 배당은 세금 등 선순위 채권에 따라 변동할 수 있습니다.
- 가격 판단 분리. 최근 실거래 자료가 없으므로 권리상 인수 0원이라는 사실과 가격 메리트 판단을 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 210,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권 때문에 인수 위험이 큰 물건처럼 보입니다. 실제로 일반 계산만 적용하면 유찰 시 11,233,600원, 51,146,880원의 인수액도 발생합니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 해당 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
현재 신건 253,000,000원에서는 임차보증금도 210,000,000원 전액 배당됩니다. 이후 압류·가압류 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 민간임대주택 관련 금지사항등기와 확약서의 구체적 말소 조건은 원문 대조가 필요하며, 최근 실거래 자료가 없어 가격 메리트에 대해서는 별도 판단이 필요합니다.
