인천지방법원 2026타경505432. 계양효성해링턴플레이스 116동 21층 2105호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 등기부 을구 1번 주택임차권입니다. 신범준의 보증금은 200,000,000원이고, 전입은 2022.06.16, 확정일자는 2022.05.24, 점유개시는 2022.06.20입니다. 이후 말소기준이 되는 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 이 임차권이 인수권리로 적시돼 있으면서도, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 따라서 정확도 규칙상 신범준 임차권으로 인한 매수인 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 2회 유찰 가격 170,240,000원에서는 배당 계산상 미배당 보증금 32,943,360원이 발생하지만, 이는 확약이 없다고 가정한 룰상 금액이며 이 사건의 실질 인수액으로 잡지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경505432 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 21층 2105호 |
| 물건종류 | 아파트 · 제21층 제2105호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 266,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신범준 | 제116동 제2105호 39.882㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.16 | 2022.05.24 | 200,000,000원 | 대항력 우선변제 확약으로 실질 인수 0 |
실제 임차인은 1명입니다. 신범준은 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있고, 현재 매각가 266,000,000원 가정에서는 보증금 200,000,000원이 전액 배당됩니다.
② 등기상 주의사항 — 다수 채권은 소멸, 금지사항등기는 확인 필요
갑구 4번 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류가 말소기준입니다. 이후 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 가압류, 계양세무서장 압류, 2026타경505432 강제경매개시결정, 계양효성해링턴플레이스 아파트 입주자대표회의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2022년 가처분은 이미 말소됐고, 2025년 효성중공업 주식회사 강제경매개시결정도 2026.05.27 기각결정으로 말소됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,524,000원 |
| 1. 임차인 신범준 보증금 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 61,476,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 임차보증금 200,000,000원이 전액 우선배당되고, 채권자 배당액은 61,476,000원입니다. 채권자 미배당액은 10,368,781,555원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 보증금보다 낮아져도 확약을 분리해 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 룰상 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 266,000,000원 | 61,476,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 212,800,000원 | 9,020,800원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 170,240,000원 | 0원 | 32,943,360원 | 0원* |
* 2회 유찰 시 32,943,360원은 배당계산상 신범준 임차보증금 미배당분을 기준으로 한 룰상 인수액입니다. 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 서운동 소재 서운고등학교 북동측 인근. 주변은 아파트단지, 다세대주택·근린생활시설과 북동측 근린공원이 섞여 있습니다.
- 교통. 단지 내까지 중소형 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 21층 건물의 21층 2105호이며 급·배수, 위생, 소화전, 승강기, 지하주차장, 지역열병합 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 서운주택재개발 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 대상 임차권·말소 조건을 원문으로 확인하세요.
- 민간임대주택 금지사항등기. 갑구 1-1 금지사항등기의 매각 후 효력과 현재 상태를 확인하세요.
- 배당요구. 신범준은 2024.07.17 배당요구가 확인되고, 현재 신건 가정에서는 보증금 전액 배당 구조입니다.
- 유찰 시 계산. 2회 유찰 시 배당계산상 임차보증금 미배당 32,943,360원이 생기지만, 확약 적용 시 실질 인수는 0원으로 구분해야 합니다.
- 세금·관리 관련 확인. 계양세무서장 압류와 계양효성해링턴플레이스 아파트 입주자대표회의 가압류가 있으므로 관련 원문과 실제 부담 범위를 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약의 범위를 본다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 200,000,000원의 선순위 임차권이 있어 부담이 커 보입니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼, 정확도 규칙상 신범준 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 현재 신건 266,000,000원에서는 임차보증금도 전액 우선배당됩니다. 다만 갑구 1-1 민간임대주택 금지사항등기까지 포함해 권리관계가 단순한 사건은 아니므로, 최종 판단의 승부처는 확약서 원문과 금지사항등기의 처리 여부를 정확히 대조하는 것입니다.
