인천지방법원 2026타경505436. 계양효성해링턴플레이스 116동 13층 1301호 아파트입니다. 등기상 가장 먼저 주의할 권리는 최유정의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021년 10월 6일, 확정일자는 2021년 10월 12일, 점유개시는 2021년 10월 29일, 주민등록은 2021년 11월 1일이고 보증금은 210,000,000원입니다. 이후 2023년 12월 21일 임차권등기가 이루어졌습니다.
이 임차권은 2024년 9월 30일 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 있어 원칙적으로는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권입니다. 다만 매각물건명세서에는 해당 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시되어 있습니다. 따라서 이 임차인에 관한 인수 위험은 실질적으로 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경505436 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 13층 1301호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용중 · 지상21층 건물 내 13층 1301호 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 258,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준권리는 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류입니다. 최유정의 주택임차권은 그보다 앞선 2023.12.21 등기이고, 전입일도 2021.11.01로 더 빠르므로 대항력 있음으로 확인됩니다. 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최유정 | 13층 1301호 39.882㎡ 전부 | 2021.11.01 | 2021.10.12 | 210,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 |
실제 임차인은 1명입니다. 최유정은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 확인되며, 보증금은 210,000,000원입니다. 배당요구일은 2023.12.21입니다.
③ 예상배당표 (매각가 258,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,412,000원 |
| 1. 임차인 최유정 보증금 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 43,588,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 258,000,000원에서는 임차인 최유정에게 보증금 210,000,000원이 전액 배당되는 계산이고, 주택도시보증공사 가압류에는 43,588,000원이 배당됩니다. 총 미배당 채권액은 10,396,669,555원입니다. 현재 회차의 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서운고등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·근린공원·계양경기장·중소형 공장·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상21층 건물 내 13층 1301호입니다. 기본 위생·급배수·승강기·소방·지하주차장·전기차충전·난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지·도로. 인접 필지와 등고평탄한 사다리형 광평수 토지로 아파트단지 건부지로 이용중이며, 서측 및 동측 단지 출입구를 통해 차량 진출입이 가능합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역이 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건과 동일하게 적용되는지 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 상태 확인. 최유정의 보증금 210,000,000원, 전입 2021.11.01, 확정일자 2021.10.12, 배당요구 2023.12.21을 기준서류와 대조해야 합니다.
- 유찰 시 숫자 혼동 주의. 배당 시뮬레이션상 1회·2회 유찰 시 인수액이 발생하지만, 확약을 반영한 실질 인수는 0원으로 구분해서 봐야 합니다.
- 가격 판단 별도. 최근 12개월 평균·최신 실거래·가격 추세 자료가 없으므로 감정가 258,000,000원이 시세 대비 유리한지는 별도 확인이 필요합니다.
- 금지사항등기 확인. 등기부에는 민간임대주택에 관한 특별법상 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 금지사항등기가 기재되어 있습니다.
- 세금·관리비 확인. 국 압류가 존재하고, 아파트 입주자대표회의의 가압류도 있으므로 체납세금과 관리비 관련 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — 선순위 임차권보다 ‘확약의 효력’ 확인이 핵심
이 사건은 등기만 보면 보증금 210,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 주의가 필요한 구조입니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 현재 회차 배당 계산에서도 임차보증금은 210,000,000원 전액 배당됩니다.
반면 가격 측면에서는 판단 근거가 충분하지 않습니다. 감정가와 최저가는 258,000,000원이지만 최근 실거래 평균·최신 거래·추세가 없어 이를 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 확약서와 매각조건 원문을 확인해 인수위험이 실제로 제거되는지를 확정하고, 가격은 별도의 실거래 자료로 검증하는 것입니다.
